▲打炒房草案近期可望過關，但預售案價格不透明的隱憂並未解決。（圖／記者屠惠剛攝）
文／《住宅週報》社長陸敬民
近期《平均地權條例》部分修正草案可能就會三讀通過，假設打炒房草案真的通過了，那也就會終結2022年如搭雲霄飛車一樣的房市，而今年上半年的房市，也將出現「後打房時代的新趨勢」，我大膽針對上半年房市提出3個預言。
第一個預言：高基期地區交易遲緩、房價漲跌停滯
所謂的高基期地區，也就是我們俗稱的蛋黃區、精華區，這種地區的特性就是「易漲抗跌」，當景氣好的時候房價上漲速度快，景氣回檔、反轉的時候，卻又相對抗跌。
我們再以竹北為例，過去2年多，竹北高鐵站前特區預售首購大樓案房價出現非理性狂飆，從3字頭站上7字頭。
那些一開始以3字頭入手30坪首購小宅的投資客，叫他們現在每坪加價10萬元便宜換約掉，他們會不甘願、覺得少賺。但如果他們想每坪加價30萬元找人接手換約，下一家至少要準備1000萬元來承接這間首購小宅，根本天方夜譚。
投資客捨不得便宜換約掉，下一家也無人要接，加上建案還在結構體階段，目前根本無屋可交，所以竹北絕大多數投資客都會等到交屋，買賣雙方都認為此時無利可圖而出現觀望，大家就這麼撐著，結論是竹北高鐵站前特區將呈現死魚盤，除非有「明顯有感讓利」的預售新案來打破這個僵局。
▲陸敬民認為，今年上半年建商大者恆大的趨勢將更明顯。（圖／記者項瀚攝）
第二個預言：建商大者恆大、寡佔將進一步惡化
央行對建商土、建融的管制，是要逼建商不能養地，但上市櫃建商，或者實力雄厚的大建商根本不怕，死的是區域型的中、小型建商，自有資金準備率必須提高才能買到地蓋房子，1億元的案子過去只要準備4000~5000萬元就好，現在得要多拿3000萬元現金才有辦法，將會導致這些中、小型建商買地買輸大建商，被迫轉往非都市土地移動。
這種措施首先會造成市場的不公平競爭，大者恆大，緊接著因為大者恆大，不論是公部門的土地標售或私人土地買賣，都是大建商Winner takes all贏者全拿，就會出現像竹北高鐵前都是寶佳集團的建案，供應超過1200戶，呈現寡佔市場。
我們要知道，土地是稀有財，一旦出現寡佔的狀況政府就應該要留意，因為可能出現的隱憂就包括集團的聯合（漲價）行為，這點不得不慎防。
第三個預言：預售價格不透明的問題，產、官、學、研都還是看不到
從前年底到今年初，房市的頭條新聞都是打炒房，這是傷筋動骨的事，條文一定得要修改才行，但真正該修改的方向是解決預售屋價格不透明的問題，民代也好、官員也罷，甚至是學界、研究人員都隻字未提，要知道預售屋實價登錄價格僅供參考，裡面仍有業者可動手腳的空間，加上過高、過低的價格政府還會蓋牌，等於預售屋房價其實仍不透明，怎麼能不把這塊補齊？更何況這只需要行政命令就能做到。
現在預售屋要能夠銷售，條件一是要拿到建照，條件二則是相關文件備查，但備查的文件只有建照、房地合約、補充事項等，連一工的墨線圖都沒有，這是可以讓消費者對照的重要資料，附上才算是資訊透明。
此外，預售屋開賣前價格永遠是個謎，大家都只是「聽說賣多少」，實際價格等到預售實價登錄上架，中間的時間差就形成資訊不對稱，讓消費者變成弱勢的一方。政府應該利用行政命令要求預售屋開賣時每一戶、每一個車位的價格都清楚標示出來，消費者第一時間就能知道，才能消弭資訊不對稱。請注意，這並不是說業者不能漲價，而是最少要讓消費者知道預售屋原始的價格，再來判斷是否要接受漲價後的價格，才是真正公平的交易。
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長
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