郎美囡/新案帶頭降價猛開槍 建商葫蘆裡賣甚麼藥

▲▼台中,中科,台積電,人口紅利,就業,人數,西屯,沙鹿,房市,房價,沙鹿房市,建案廣告             。(圖/記者陳筱惠攝)

▲近期受政策打房、全球升息等因素衝擊,各界預測2023年房市即將下行。(示意圖/記者陳筱惠攝)

文/大家房屋企畫研究室總監郎美囡

日前,新聞報導位於台北市北投區的建案「晴靚大地」,今年平均每坪開價比2021年少了8萬元,單價降幅14.5%。台中也有建商打出廣告戶的宣傳廣告,去年開價將近50萬,廣告戶僅38.8萬元,降價近2成,頗受注目。尤其《平均地權條例》修正案通過後,買方更加期待價格崩盤。

怎奈降價話題很吸睛,卻沒有造成區域性的價格下修,從台北市北投區這個建案特點可看出端倪,首先是戶數不多,整個社區僅51戶,依實價資料建商賣出的戶數近40戶,降價的可售戶已不多,而北投區1年成屋的移轉量大約2500戶,降價物件的量體不足以撼動區域市場。

第二是非市場主流,市場主力坪數約為45坪以下、2~3房的,這個社區規劃以大坪數為主,大坪數在市場上的銷售時間較長,市況不佳時,議價空間也比較大,因此降價非罕見情況。

第三是地段特殊,這個社區位在往山區的路段上,一般具有地緣關係的買方,或是想購買大坪數但總預算有限的買方,會選擇這樣的地點,不是多數買方偏好的地段。

至於台中降開價的建案,實為廣告戶,這樣的行銷方式也很常見,通常建案中格局、樓層、座向等條件比其他戶差的,來做為廣告戶,價格明顯低於該建案的平均開價,前幾年房市太熱,價格看高不看低,許多建案短時間售罄,不需要主打低價行銷策略,當市場轉冷時,這種銷售方案即漸漸浮現。

簡言之,目前市場出現的降價建案量體太小,且代表性不足,無法動搖區域房價,要能牽動市場行情,降價的戶量一定要夠多,才具有衝擊性,這也是政府陸續拋出打房政策後,市場都在關注哪個大建商的大型建案率先降價,一旦同一區域多個建案降價求售,房價將開始鬆動。

觀察今年前二個月市場交易依然不理想,買賣雙方對價格認知僵持不下,六都的買賣移轉棟數跟去年同期比較都下降超過二成,這場價格拉鋸戰,究竟是供給方的銀彈多,足夠撐完這場硬仗,還是需求方的耐心足,願意熬到房價跌的那一天,或許下半年將揭曉。

▼大家房屋企劃研究室副理郎美囡。(圖/記者陳筱惠攝)

▲▼《大家房屋》企劃研究室副理 郎美囡

►郎美囡小檔案

學歷: 國立台北大學不動產與城鄉環境學系

經歷: 信義房屋鑑價部

現職:大家房屋企劃研究室副理

關鍵字:打房平均地權條例打炒房使用權房貸升息央行買房貸款購屋房市房價房貸族利率大家房屋企劃研究室郎美囡

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