去年買賣房子必看！專家教「這樣」節稅：小資族也適用

▲民眾近期已陸續收到報稅單，不管是正在租房子或是揹房貸的民眾，都別忘了「租金支出」及「房貸利息」可以扣抵稅額，但必須擇一申報。（圖／CTWANT提供）

圖文／CTWANT

5月報稅季節將到，日前一名IC設計工程師在Dcard發文，透露自己年薪約700萬元，股利約200萬元，但一年卻要繳200萬元的稅，讓他相當崩潰，詢問網友「節稅」之道，貼文曝光後引發熱議，有網友建議買房用房屋貸款利息抵稅。近年買房抵稅民眾不在少數，CTWANT整理房地產交易的報稅注意事項，不管是年薪千萬或小資族皆可節稅。

節稅不是有錢人的特權，5月報稅季到來，動輒上千萬的不動產交易，經由合法審慎安排後，買賣雙方都可以省下可觀費用。尤其是去年出售房子的賣家，交易物件若是2016年以前取得，莫忘在今年5月申報交易利得，若不幸遇到賠售的賣家也能申請退稅；買方則可善用30萬元的貸款利息扣除額度，換屋族也別忘了申請重購自用住宅扣抵節稅，都是讓荷包「放輕鬆」的好辦法。

【購屋族】

網友建議的「買房子節稅」是指，購買自用住宅時，一戶每年可列舉扣除最高30萬元的貸款利息支出，但規定房屋必須登記在本人、配偶或受扶養親屬的名下，但若貸款人未在購買物件設籍，即不算自用住宅。

不過對於高薪族、已擁有多戶房產的人而言，此法可能不切實際。大家房屋企劃研究室副理郎美囡解釋，因為扣除額認定以「戶」為單位，如果一個申報戶中有2棟以上的房子申請房貸，僅限1棟申報，因此仍需選擇利息較高的1間列舉扣除。

扣除時還有一個重點，就是如果有利息所得，必須先扣掉儲蓄投資特別扣除額，包含銀行利息，不包含股利收入。舉例來說，若當年利息支出50萬元，但銀行利息收入有10萬元，在申報購屋貸款利息時，則需以50減去10，得到餘額40萬元，但餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報；又如果去年房貸利息支出30萬元，但另有利息收入3萬元，抵扣後餘額27萬元才可申報。

▲前幾年不動產交易熱絡，大家別忘了可善用每年最高30萬元的貸款利息扣除額度來節稅，但是僅限1戶申報。（圖／CTWANT提供）

因此郎美囡建議，為充分利用30萬元的稅額，若銀行存款很高、有高利息收入的民眾，可先以手上存款償還部分房貸，以免讓存款利息吃掉房貸扣除額的免稅額度。

去年曾以小換大、以舊換新的換屋族，千萬別忘了還有「重購自用住宅扣抵稅額」可以節稅。也就是納稅義務人出售自用住宅後，2年內又另購自用住宅，即可申請「重購自用住宅扣抵稅額」。

申請「重購自用住宅扣抵稅額」必須把握幾個重點原則：一、不論買進或賣出的2間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。二、無論是先買再賣、先賣再買均適用。三、2間房屋產權登記的時間必須在2年以內。四、2間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。

而申請「重購自用住宅扣抵稅額」又有新舊制差異，只要是在個人2016年1月1日之前取得的不動產皆屬於舊制，可申請綜合所得稅扣抵或退稅；而新制小換大、大換小都可以退稅，因是退房地合一稅，與綜所稅無關，就不在此篇討論範圍內。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨特別提醒，舊制規定新買的房屋價格要超過出售的房屋，亦即小屋換大屋才能全額退稅，大屋換小屋則無法退稅；將房屋出售給受扶養親屬，重購自用住宅也不能扣抵所得稅。

徐佳馨表示，近期因為缺工缺料的關係，預售屋多有延後交屋的情形，買預售屋的朋友在申請重購退稅時，需留意從售屋到買預售屋的實際交屋過戶是否符合2年以內的條件。

▲有換屋的民眾記得申請「重購自用住宅扣抵稅額」，不過專家提醒，預售屋多有延後交屋的情形，需特別留意賣屋到預售屋交屋時間是否符合2年以內的條件。（圖／CTWANT提供）

【售屋族】

賣屋族則須留意，若是過去一年內所出售的不動產是在2016年以前取得者，必須併入2022年的所得，在今年5月申報繳納所得稅。

地政士莊谷中表示，在2016年之後取得的房產，適用新制，若有出售利得，都採交易後30日內以房地合一稅完稅；可若是適用舊制，也就是2016年以前取得房屋的屋主，則將在售屋後隔年的5月份，和個人所得稅一起申報，但依照能否出示提供取得成本，又有分固定比率及實際申報2種方式。

固定比率是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例來說，位於宜蘭老房子，已無法證明取得成本，房屋評定現值為100萬元，依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為17%，在申報所得時就需填寫財產交易所得為17萬元，再依綜所稅稅率(5%~40%)計算課稅金額。

不過在實價登錄後，大多交易都能查到原取得成本，即便2016年以前取得的房屋，能提供證明文件，仍可採出售房屋的實際價格減去「取得成本」及「移轉費用」，選擇按實際發生的價額申報。

什麼是「取得成本」及「移轉費用」？德安聯合會計師事務所會計師張詠勝表示，所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及取得房屋所有權後至出售前支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費；而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費、搬運費及土地增值稅等。

也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。他也特別提醒，「出售舊制不動產繳納的土地增值稅可當必要費用扣除，如持有較久通常金額很高，有一定節稅效果。」

另外，若是出現財產交易損失，意旨如果在換屋時購屋費用、仲介費、印花稅、代書規費、裝潢費等取得及移轉成本比賣屋價格還高，可將其列報財產交易損失特別扣除額，但扣除額不得超過當年度申報的財產交易所得為限，若有餘額可留未來3年使用；但若是海外財產交易損失，就僅限於扣除當年度的海外財產交易所得。