最慘賠上百萬!合約沒期限、註解用鉛筆寫 「6大合建陷阱」曝

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作者:幸福空間

▲(圖片提供/幸福空間)

2014年某日,寶吉第建設派代表前來拜訪我父母,試圖說服他們參與合建,我爸媽認為,位在台北市松山區饒河街的祖厝屋齡已舊,加上年紀漸長不想再爬樓梯,於是同意並與之簽定契約。

後來改建案的此案的共同起造人寶吉第建設及卓家雄因財務糾紛倒閉,使得當時包含我爸的30名以上受害者,付了數十萬~百萬的簽約金,一塊錢都討不回來。身為受害地主兒子的我,參與了後續訴訟過程,因此以下統整重點知識,以第一人稱的方式,說故事給你聽,也藉此彙整改建過程中,你可能誤踩到的黑心建商6個陷阱。

陷阱1 沒落日條款 成萬年合約

由於契約裡面沒有訂立「有效期限」,導致寶吉第後來因一屋二賣、宣布倒閉之後,我父母只能接受由本案的共同起造人卓家雄來承接,完全不須再次經過地主簽名同意,無法挑選別家建商。

又因為合約裡沒有載明「違約條款」,才讓建商可以不按照契約來規劃房子,結果車位由平面車位變機械車位,店面的面寬也被縮窄。

陷阱2 未載明違約與罰則 種下禍根

2017年5月10日,政府為了加速全國老屋更新,頒布「危老條例」,以提高容積為誘因,鼓勵擁有老屋的地主們早日加入重建行列。

2018年7月13日,寶吉第建設於基隆推案搞一屋多賣,隨之宣布倒閉以防消費者求償,之後合建案便由卓家雄成立的新建商「大家地產」接手。然而,寶吉第仍在時,卓家雄本來就是松山饒河合建案的起造人之一。

後來,卓家雄曾拿一份契約要我爸爸「重簽」,內容看來跟原契約有9成相似,但仍有些不同,我爸爸堅持審閱後再說,回家仔細看才發現裡面竟有一條「地主同意建商拿『地主的土地』去融資周轉用」,於是回覆建商:沿用原契約即可。

陷阱3 舊案不適用危老條例 無容積獎勵

萬一我爸爸簽字了,未來若變成爛尾樓,建商宣布倒閉,建商的負債都將由我爸媽扛起,屆時他們倆老可能會覺得愧對祖先,因打擊過大而想不開吧?這份黑心契約,有建商當時用鉛筆、很輕地寫了一些註解;看來,存心要做壞事的人,做事都格外謹慎,懂得用鉛筆,而且還刻意輕描淡寫以確保日後字跡能夠淡化。如今,我爸爸已經將其裱框起來留念。

危老條例頒布1年後,我父母數次詢問建商:「為什麼不能申請危老容積獎勵?」建商的說法始終是:「本案是2014年的合建案,無法適用」。我爸媽聽來覺得怪,但又好像有點道理(類似新法不朔及既往的概念),他們除了姑且相信,也後悔為何沒有藉故拖到危老條例實施後再簽約。之後,建商便急著要我父母帶著2014年的合建契約及權狀去信託,我爸媽以為「信託」的意思是,要做出承諾、當個守信用的人,也就答應了。

陷阱4 信託文字藏玄機 一般人難察覺

契約並無明定,我爸媽最終房子可分到幾戶、哪個戶別屬於地主的?當時建案仍在規劃中,到底是幾房產品?總樓高幾層?單層共幾戶?八字都還沒一撇,此時若信託,將來發生爭議,信託銀行也只能保持中立,待雙方互告後,依判決結果來分配。信託當時,有將一張「代刻印章授權書」放進信託裡,其授權內容寫得琳瑯滿目,並在條放上一切、全部、所有跟本建案相關的申請、印章授權範圍不得限縮權限、地主不得異議等文字,對不是法律專業人士的一般民眾來說,很難察覺會有問題。

▲代刻印章授權書暗藏文字陷阱。

陷阱5 條件比別人好 要有保密條款

正因為「代刻印章授權書」裡有一切、全部、所有跟本建案相關的申請、印章授權範圍不得限縮權限、地主不得異議等文字描述,讓黑心建商可以無限上綱、擴大解釋「便章」的使用範圍。

建商還用話術哄騙我父母:「因為你的條件比隔壁地主好,我們建商很難對其他地主交代;加上這份對你比較有利的『補充協議』有『保密條款』,因此『一旦信託銀行知道了就會失效』。」我爸媽不疑有他,便沒將此附約放入信託。

陷阱6 將地主有利附件 排除信託外

房子興建長達數年,若不小心遺失,還是火災將正本燒毀,信託銀行又不知道建商與地主間的私下協議,最後只能按照條件較差、已信託進合約的內容執行分配,超級危險!切記,千萬不要相信「保密條款對象包括信託銀行」這種屁話!從2018年信託一直到2019年底,建商都在規劃建案、申請建照,包括申請危老容積獎勵,期間,風平浪靜得詭異。

▲(圖片提供/幸福空間)

延伸閱讀:想與建商合作蓋房子?那你一定要知道3個基本知識!

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【本內容節錄自編輯精選好書《這個房仲太狠了!揭開買、賣、租屋秘辛,教你躲過黑心建商坑殺陷阱》】

幸福空間專欄

書名:這個房仲太狠了!揭開買、賣、租屋秘辛,教你躲過黑心建商坑殺陷阱

出版社:金尉

作者:陳泰源


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關鍵字:幸福空間老屋改造合建建設建商合約簽約

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