佈告欄見「1公告」小心!專家教戰揪雷社區 收支打平也危險

▲▼南港社區「納美」近期中樓層戶轉手,為原屋主大賺1751萬元。(圖/記者賴志昶攝)

▲現在不少人是住社區型物件。(示意圖/記者賴志昶攝)

網搜小組/鄺郁庭報導

住社區型物件,通常都要繳管理費。房產知識達人「賣厝阿明」就在粉專貼文,分享一張圖「秒懂社區管理費、財務健康?」文中表示「不論是已經住社區的網友或是準備要買社區型物件的朋友,關於社區財務你絕對不能不看」,直呼「買前看財報,求個心安,買後看財報,求個住長久。」

粉專「賣厝阿明 知識+」貼出一張圖,「帶大家扒開社區管理費神秘面紗,外加看懂社區財報的優點有哪些!5大部分揭開看!」

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●社區經費有哪幾種?

管理委員會有兩種經費來源,一是每戶每月會依照規約約定繳交的「社區管理費」。另一種是提撥專戶「公共基金」,用在計劃性修繕,像大樓外牆磁磚換新,或重大修繕才能動用的經費。

●社區管理費怎麼收?

所有權人按其共有之應有比例分擔,以「足夠打平每月開銷」為原則,實務會依照坪數計算。

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此外,除了第一大段提到例行性行政費用,管理費還可以細分成建築物設施修繕及維護、公共水電、電梯保養、外牆清洗、弱電保養、發電機保養、環境景觀維護……等,這些都算在社區經常性支出。

若社區有請保全或物業公司來管理,或是簽約清潔公司來打掃,還會有保全物業及清潔公司的費用。

●管理費支出比例怎麼抓?

管理費支出以人事成本占比最重,公共水電、建築物環境景觀維護,以及公設維護費用都算社區每月固定支出內。

「賣厝阿明」建議,檢視社區財報時,可以算算看,每月固定支出有沒有超過管理費一半,支出比例<管理費總收入50%-60%,代表社區財務較健全,比較不會遇到管理費不足的風險。

●管理費10%-20%提撥公共基金

公共基金重要性體現於屋齡較高社區,因為老舊社區維護修繕費用相當可觀,光是修電梯就可能要百萬起跳,如果大樓外牆磁磚沒有定期維護,整棟換新費用更是非常可觀。

「賣厝阿明」指出,假如社區收支呈現打平狀態,沒有多餘經費提撥公共基金,一旦遇到緊急、重大修繕等狀況,就會出現無經費可支應狀況。

●挑選社區財務狀況是關鍵

避免踩雷,可從社區成立年份做依據。社區收管理費規定並不是一開始就有,而是1995年公寓大廈管理條例上路後訂定。也就是說,如果想買物件年份在1995年以前,就可能社區管理費基金不足狀況,要特別小心。

除了社區成立年限、財報可做財務狀況依據外,假如是投資客或法拍屋比例過高社區,也要注意管委會是否健全。如果投資客過多,因為不是住在社區內,或是非本地人,無法及時知道社區狀況,可能區分所有權人大會沒辦法順利舉辦。購買前可到佈告欄看管理費有無催繳公告,了解管理基金收支概況。

最後,「賣厝阿明」提醒,維護社區公設要花錢,建議挑選社區型物件可考慮比較實用公設,避免保養費用高的設施或是戶數少的社區,才可以降低負擔高額的管理費。

※本文獲「賣厝阿明 知識+」授權引用

關鍵字:賣厝阿明管理費社區公設管委會

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