買到凶宅、漏水屋能毀約?專家教戰「5招」拆解買賣房屋地雷

▲▼台北市錦新大樓。(圖/記者陳詩璧攝)

▲有台北第一凶宅之稱的「錦新大樓」曾奪走25條人命。民眾買房要如何看出瑕疵物件?(圖/記者陳詩璧攝)

文/彭蕙珍/今周刊

買房是人生大事,尤其房子是高單價商品,更要特別謹慎。若是發生買賣糾紛,小則協商就能解決,大則會告上法院。

根據台北市政府地政局資料顯示,今年1-8月房地產買賣糾紛,最大宗是發生在不動產仲介經紀,前3名分別是永慶房屋,含直營和加盟店總計22件;第2名是信義房屋14件,第3名住商不動產有13件。

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台北市房地產消費糾紛及糾紛原因的前幾名分別是產權糾紛、隱瞞重要資訊、終止委售或買賣契約、房屋漏水問題。究竟要如何避免買賣房子產生糾紛呢?

以下請專家說明並教導如何避免發生買賣房子糾紛。

產權糾紛

樂居驗屋事業總監黃懷德表示,房產交易透過仲介簽約時會調閱謄本,確認產權是誰的。當仲介和賣方簽完委託後,要到現場核對,再度確認所有權人,並請他出具權狀及身份證等資料。

他指出,最有可能發生的問題是「一屋數賣」。利用產權移轉1至1個半月的空窗期將房子再賣給另一人。不過,現在這種狀況已經很少,因為通常會做「履約保證」。

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如何避免買到有產權爭議的房子?他建議,買屋時要看產權謄本,最簡單、最省錢的方式是自己去調所有權人;二是找有品牌的仲介,在產權交付前,通常訂金還沒撥給賣方,較有保障。最後,等房屋過戶要再去調謄本,確認產權是否在自己名下。

永慶房屋集團交安事業處協理周國平補充,實務上發生過屋主有二胎、借貸,或產權即將被銀行查封等狀況,過戶會比較麻煩,要先確認。有頂樓加蓋、一樓庭院等增建部分,不保證可以永久使用的,買賣時較容易有產權爭議。

也曾有賣方車位只有使用權,沒有所有權。但有些賣方會訴求車位有價格,「也許有一天主管機關會要求回復原狀,買方要特別留意。」

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,通常大型房仲在接到委託案後,會做一本厚厚的「不動產說明書」,裡面會詳述物件的狀況,以及土地的所有權是否有問題、有占用到奇怪用地等,都會揭露清楚,買方要詳細審閱。

隱瞞重要資訊

「隱瞞叫做我知情,也就是知道、刻意不講。」黃懷德舉例,投資客買房投資,有些人會將房子裝潢得很漂亮,當交易完成後,買方找專業的人來看,才發現天花板或是管線部分有鋼筋外露、漏水等問題。

如何避免買到這類房子?他指出,買方能做的就是多查證,若是有擔心的項目,如漏水、管線、凶宅等,「要和對方溝通,並請他寫進合約中;做這些動作是為了保證,如果屋主不處理,我可以追賣方或是仲介。」

因目前隱瞞重要資訊不能成為解約條件,買方若買到這種房子,只能透過賣方或仲介協商。

終止委售或是買賣契約

終止委售,指的是賣方「解專任」而引發的法律糾紛,這部分是賣方和仲介間的糾紛。

另有「終止買賣契約」。最常發生在景氣轉折時。若是景氣大好,賣方覺得自己賣便宜了,或是當景氣下滑時,買方認為自己買貴了,就會終止買賣合約。

如何避免?黃懷德說明,屋主要委賣房子前,請三思而後行,「不論買賣房屋事前都要人去查實價登錄,了解行情,減少事後反悔狀況發生。」

在實務上,周國平指出,年輕人最容易發生因資金或無法貸款而買不成房子的狀況。因年輕人資金不夠,通常要長輩協助,長輩不願意買單而終止買賣合約引發的糾紛。此時就需要協商。

中古屋 漏水爭議多

在房地產糾紛中,周國平分析,屋況類狀況最多,其中又以漏水為最大宗。因台灣位於亞熱帶,氣候潮濕,中古屋漏水問題會比較多。他建議看房子時,容易漏水的地方,如:窗框、浴廁牆壁等要特別留意。另外,樓梯間有無壁癌或是漏水,同時最好在雨天過後去看房子。

屋況問題多 避免買到海砂屋

曾敬德表示,買房最怕買到海砂屋、漏水屋。他強調:「不管買屋齡幾年的房子都要留意屋況,因建商施工品質不一,但老房子要特別留意。」

「海砂屋」是建築房屋時,混凝土所用的砂,使用來自海邊的海砂而一般用的河砂。因海砂中含有氯離子,會使牆面滲出白色痕漬,也就是「壁癌」,長期會加速腐蝕鋼筋,造成混凝土塊剝落,嚴重損害房屋的結構體。

「想避免買到海砂屋,可以用仲介、向附近鄰居打聽等。」海砂屋通常會出現在30年左右的房子。

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