郎美囡/新、舊購屋族交替 「新青安」世代有3大不同點

▲▼101,房市,國父紀念館,信義計畫區,東區,。(圖/記者賴志昶攝)

▲近年來房價高漲,購屋族買房大多追求拉長貸款年限、寬限期,以降低還貸負擔。(示意圖/記者賴志昶攝)

文/大家房屋企畫研究室總監郎美囡

中央銀行日前公布,五大銀行新承作房貸金額787.74億元,創下22個月以來單月新高。房市看似不景氣,新承作房貸卻連續3個月成長,除了交屋潮,8月啟動的新青安貸款是帶動市場最大功臣。

新青安款獲得廣大迴響,不僅是破盤價利率1.775%,此版青安貸款有1000萬的高貸款額度、40年的長貸款年限及5年的長寬限期,「1高2長」特點觸動買方,符合首購買氣急速爆棚。

不過,早年就在房市闖蕩的購屋前輩們,無法理解為何要背這著久的房貸,甚至申請前5年只繳息不還本金的寬限期,徒增利息壓力。

房市經過多年變動,政策、法規不時更改,唯一不變的是房價長期走揚的趨勢,以及薪資漲幅追不上物價及房價的窘境,因此現在購屋人買房,尤其是首購族,購屋模式跟過去有三大不同:

第一, 貸款年限拉長:房價漲、平均薪資沒漲,根據金融聯徵中心資料,前一次平均房貸利率2%以上,約在13年前,當時銀行平均鑑估價700~800萬元,推估當時全國平均購屋金額約700~800萬元,如今平均鑑估價1200多萬元,最新資料顯示,今年第三季平均鑑估值上揚至1300多萬元,再創歷史新高,購屋總價高,要貸款的金額固然高,貸款人為了壓低每月還款金額,把貸款期限拉長,30年期成為常態,能申請到40年更好。

舉例來說,同樣貸款金額1000萬元,貸款利息2%,20年期計算下來每月本息均攤的還款金額是5萬588元,拉長到30年期,每月金額降為3萬6962元,拉長到40年期,每月還款金額3萬283元,雖然30年期比20年期總繳利息多了100多萬元,40年期總繳利息比20年期多200多萬元,但拉長到30年期以上,每月繳款從5萬元降至3萬元,每月要面對的壓力減輕許多。

第二, 寬限期變長:如上例,30年期的貸款,前5年申請寬限期,前面60個月只付利息,不還本金,每月的還款金額降至1萬6667元,這樣的金額雙薪家庭大多能輕鬆負擔,不過寬限期結束,月付金額高達4萬2385元,若家戶所得沒成長,寬限期結束還款瞬間升壓,但購屋前期有裝潢、家具及家電的費用,結婚成家有撫育幼兒的開銷,這次新青安貸款也「順應潮流」,將寬限期從3年調整為5年。

第三, 自力更生難:13年來平均購屋金額從700萬元增加至1300萬元,新世代靠自己購屋越來越難,網友在PTT上問8年級要怎麼買房?大部分回應爸媽幫忙,也有人靠自己打拼,不過比例偏低,這也是新世代購屋族的苦楚。

▼大家房屋企劃研究室總監郎美囡。(圖/ETtoday資料照)

▲▼《大家房屋》企劃研究室副理 郎美囡

►郎美囡小檔案

學歷: 國立台北大學不動產與城鄉環境學系

經歷: 信義房屋鑑價部

現職:大家房屋企劃研究室總監

關鍵字:房貸新青安青安貸款房市房價打房打炒房買房購屋郎美囡房市大家房屋住商不動產

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