買房前必看！房屋鑑價3大關鍵 地產專家提醒要注意「法拍紀錄」

▲銀行鑑價對想買房的民眾是重要參考。（圖／記者賴志昶攝）

記者林秉潔／綜合報導

購屋族在買房時是否有機會買到低於銀行鑑定的價格？地產顧問阿宅指出，銀行在進行房屋抵押貸款鑑價時，原則上仍以實價登錄的市值為主要參考依據，但由於風險控管的需求，銀行會進行必要的扣減。這代表，即便實價登錄反映了房地產的實際交易價格，銀行在評估貸款額度時，仍會考慮到市場的波動性及其他潛在風險因素，以確保貸款的安全性。阿宅同時也分享了銀行估價的三大特點。

以下整理地產顧問阿宅分享的銀行鑑價三大特點：

1、銀行放款會以房價淨值為準，若房子作為出租用途會影響到貸款。

銀行放款時以房價淨值為基準，淨值是指房子總價扣除土地增值稅和押租金後的金額。這代表，如果房子出租，將直接影響到貸款金額。

2、嫌惡設施會影響貸款成數。某些銀行有特例，例：陽台。

銀行在估價時極為保守。除了房子附近的嫌惡設施會影響貸款成數外，部分外商銀行甚至會因為陽台過大而減少房子的估值。這種保守的估價原則，讓許多房產的貸款額度低於市場預期。

3、房子在一年內有法拍紀錄，不論市場行情皆不會高過法院的定價。

銀行有自己的內部特殊規定。例如，如果房子在一年內有法拍紀錄，不論周邊的實價登錄行情如何，銀行的鑑價都不會高於先前法院的拍定價。這種規定往往讓房產的市場價值受到限制。

這些銀行鑑價的特點，對於想要購屋或貸款的民眾來說，無疑是重要的參考，各金融機構對於房屋的鑑價原則也不完全相同。聯徵中心所提供的資料是混合了不同金融機構的政策和評估標準，而集結成的一個平均數值，了解銀行的估價標準，購屋族可以更精準地評估自己的財務狀況，並制定出更合理的購房計劃。阿宅也提醒，如果市場正熱，購屋族在買房時，要用銀行估值出價再加價才是市場價格。