買房前必看!房屋鑑價3大關鍵 地產專家提醒要注意「法拍紀錄」

▲▼房市,仁愛路豪宅,豪宅,,。(圖/記者賴志昶攝)

▲銀行鑑價對想買房的民眾是重要參考。(圖/記者賴志昶攝)

記者林秉潔/綜合報導

購屋族在買房時是否有機會買到低於銀行鑑定的價格?地產顧問阿宅指出,銀行在進行房屋抵押貸款鑑價時,原則上仍以實價登錄的市值為主要參考依據,但由於風險控管的需求,銀行會進行必要的扣減。這代表,即便實價登錄反映了房地產的實際交易價格,銀行在評估貸款額度時,仍會考慮到市場的波動性及其他潛在風險因素,以確保貸款的安全性。阿宅同時也分享了銀行估價的三大特點。

以下整理地產顧問阿宅分享的銀行鑑價三大特點:

1、銀行放款會以房價淨值為準,若房子作為出租用途會影響到貸款。

銀行放款時以房價淨值為基準,淨值是指房子總價扣除土地增值稅和押租金後的金額。這代表,如果房子出租,將直接影響到貸款金額。

2、嫌惡設施會影響貸款成數。某些銀行有特例,例:陽台。

銀行在估價時極為保守。除了房子附近的嫌惡設施會影響貸款成數外,部分外商銀行甚至會因為陽台過大而減少房子的估值。這種保守的估價原則,讓許多房產的貸款額度低於市場預期。

3、房子在一年內有法拍紀錄,不論市場行情皆不會高過法院的定價。

銀行有自己的內部特殊規定。例如,如果房子在一年內有法拍紀錄,不論周邊的實價登錄行情如何,銀行的鑑價都不會高於先前法院的拍定價。這種規定往往讓房產的市場價值受到限制。

這些銀行鑑價的特點,對於想要購屋或貸款的民眾來說,無疑是重要的參考,各金融機構對於房屋的鑑價原則也不完全相同。聯徵中心所提供的資料是混合了不同金融機構的政策和評估標準,而集結成的一個平均數值,了解銀行的估價標準,購屋族可以更精準地評估自己的財務狀況,並制定出更合理的購房計劃。阿宅也提醒,如果市場正熱,購屋族在買房時,要用銀行估值出價再加價才是市場價格。

關鍵字:房地產銀行鑑價房屋鑑估值銀行

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