▲信用管制2014年至今將近10年原地踏步的總價標準，不但與現實房價趨勢脫鉤，更沒追上不同區域發展需求，示意圖。（圖／記者陳筱惠攝）
文／高力國際業主代表服務部董事黃舒衛
2017年美中貿易衝突打開全球供應鏈重組的新局，而2020年疫情爆發，同時世界各國又以低利率、量化寬鬆支撐金融流動性，影響所及在台灣房市打造出一個實體經濟投資再加上資金行情雙重疊加的新成長結構，最後工料雙缺的通膨壓力錦上添花，房價欲小不易。
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房貸作為一個購屋的槓桿資源又或是反映負擔的硬指標，不但是主管機關判斷市場發展的硬指標，更是調控管制的重要工具，舉例來說：央行從2010年開始針對特定地區利用限貸措施進行信用管制。
根據聯徵中心統計，2012年6月新增個人房貸平均金額為559萬元，2023年10月前者增為868萬元，代表想一圓成家的夢，這12年半光是房貸背負的金額就要多增加309萬元。
▲豪宅信用管制北市7000萬元、新北6000萬元、其他地區4000萬元，其中即將觸頂的即是台中市。（圖／記者陳筱惠攝）
然而細究房貸市場的變化，可發現申貸金額前25%的買方從660萬元增加至1087萬元，增幅為65%，但後25%的貸款金額從200萬元增加到455萬元，增幅為128%，低價房屋的貸款需求顯然膨脹最多。
甚至進一步從區域來看，12年來新增個人平均房貸金額翻倍漲的是嘉義市118%、南投縣102%、基隆市101%，再來就是雲林縣的97%，六都最高的是台南市95%，台北市則是40%，只高於屏東、澎湖，而2020年以來，台北市更只增加9%，遠不及新北20%、桃園26%、台中34%、台南36%、高雄38%。
貸款量能在不同總價帶、區域產品助攻，又有後續優惠貸款，如：新青安專案，也等於間接解釋近年以「首購為核心」，加速「鄉村包圍城市」的房價漲勢的動能。
過往央行以特定地區為管制範圍、針對公司法人購買住宅、豪宅限貸、鎖定建商土建融等「抓大放小」的策略，似乎到了該重新檢討的階段，尤其這次大選前後，民間社會對於高房價議題的持續關注，調控轉向已成為必然的選擇。
▲針對公司法人購買住宅、豪宅限貸、鎖定建商土建融等「抓大放小」的策略，似乎到了該重新檢討的階段，示意圖。（圖／記者陳筱惠攝）
其中，豪宅限貸於2012年6月開始執行，比較特殊的是2016年央行除豪宅限貸之外，其餘房市信用管制措施全面解除，但唯獨對豪宅限貸情有獨鍾。在房價驚驚漲但豪宅限貸總價門檻萬年不變：北市7000萬元、新北6000萬元、其他地區4000萬元，顯得僵硬而突兀。
概括來看，豪宅限貸有三個管制盲點，可供思考。
首先，相關管制措施已經到位。當初針對豪宅祭出最嚴厲的限貸令是因為2008年之後鮭魚返鄉帶動豪宅買氣，以致延燒出2014年「滅頂」限制高槓桿操作的禁令。
但在2017年肥咖條款及全球反避稅趨勢，以及房地合一稅2.0私法人稅率拉至與自然人相當，再加上平均地權條例針對私法人購置住宅採許可制，而台北市更早在2011年就開徵俗稱「豪宅稅」的高級住宅房屋稅，無論是資金監管、限制購買身分、降低租稅誘因、加重持有負擔，都做了很周全的管理。
其次，綁死產品但管不住投資。2014年到今天為止，將近10年原地踏步的總價標準，不但與現實房價趨勢脫鉤，更沒追上不同區域發展需求，導致出現各區的價格玻璃天花板，資金反而流竄到低價區，相對也發生延緩老市區更新的結構性壓力，前者衍生重劃區過度投資，形成在地居民暴損、投資客暴利的新課題，後者則使居住安全問題機積重難返。
▲高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，過時的管制手段恐怕扭曲投資及產品方向，甚至阻礙市場正常需求提升消費水準的趨勢。（圖／資料照）
最後，自住、投資不能混為一談。從執行效果來看，豪宅過去被視市場推案價格的領先指標、試金石，因此壓縮槓桿、控制市場流動性，就會讓房價降溫，但實際上在資金狂潮帶動下，限貸不但對現金購屋族無影響，反而妨礙正常的改善型換屋需求，誤傷自住買方。
在升息、打炒房的新壓力下，我們觀察房市變化應該避免見樹不見林，或又想用簡化的方式看整體趨勢，忽略結構性的檢討不同次市場呼應經濟、政策環境的變化。豪宅已不再是帶動房價漲升的火車頭，但卻是住宅升級的重要指引，過時的管制手段恐怕扭曲投資及產品方向，甚至阻礙市場正常需求提升消費水準的趨勢，隱藏的風險及社會成本，不得不慎。
►黃舒衛小檔案
學歷：政治大學地政系碩士
經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
現職：高力國際業主代表服務部董事
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