「大都更時代」真的會來?專家潑冷水:成本高漲問題需先解決

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▲全台耐震力有疑慮的老屋近500萬戶。(圖/CTWANT資料庫)

圖文/CTWANT

台灣地震一直搖,老屋占比逾7成的台北,北市長蔣萬安更宣布將進入「大都更時代」,讓市場對都更或危老都更興起高度期待,許多營建股也紛紛狂飆大漲。不過,專家認為,核心問題仍在於營建成本高漲,以目前都更推動速度,要更新全台近500萬戶耐震力有疑慮的老屋,恐怕難度很大。

雖然政府積極想推動都更,但都更推動速度依舊緩慢,除去年全國都更核定案件僅83案,今年Q1也僅23案,即便是近年政府改以較容易推動的危老都更作為突破口,但根據台北市建築管理工程處資料顯示,全國危老都更1/4量的台北市,今年Q1「危老核准重建計畫」僅15案,創下2019 Q2以來、近20季新低量,與2020 Q3單季最高點的95件,熱度僅剩下最高點的1成6,熱度不僅沒起來,還有冷卻跡象。

對此,元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,雖然目前市場對都更推動期待很深,但「營建成本攀升」所造成的實施者整合利潤被壓縮、地主不願降低分回比例、建商不想賠錢蓋的困境,仍是很現實的問題,也是目前危老都更推不動的重要因素,畢竟都更成本不低,若負擔增加、無利可圖,大家都更意願就會降低。

近年原物料價格上漲加上全台缺工問題,導致營建成本飆漲,蓋房子用量最大的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等,5年價格漲幅高達3~4成,人力成本也大幅攀升。3年前雙北百坪以下基地,每建坪營建成本約17~18萬,如每坪則要25萬,豪宅營建成本還更高,也難怪很多都更案、危老都更案越來越推不動。

雖然政府知道都更整合不易,近年改藉由「危老條例」積極推動危老都更,想加快老屋改建速度,但因危老都更沒有「最小基地」面積的限制,以台北市來說,統計2018年至今年3月底,北市核准的危老改建案,就有高達86%,基地面積在300坪內,基地百坪內的更是數量龐大。目前小基地改建案在精華都會區是危老都更的主流,但這類基地條件,規劃與施工難度會較高,成本更不容易壓低,也導致如今危老都更推動面臨卡關。

周昆立指出,過往總是將本求利,只想用最少的成本,蓋出房子就好,但往往因基地條件不佳、建材、耐震性能都缺乏吸引力,使建案缺乏買氣,價格也賣不高,也導致面對近年營建成本上升就會難以承受。因此,未來都更實施者如何轉變思維,在有限成本增加下「花最少、蓋最好」,利用建材輔助工具及新建築工法,如: RBone+雙核心柱中柱2.0新工藝,來替建物增加耐震性、可取得更多容積獎勵、增加建案的賣點,也許才是突破目前都更推動困境的關鍵。

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