Q1土地交易量衝史上第一! 必學「地價換算房價」最簡易公式

▲▼ 13期鳥瞰,國聚之尚            。(圖/記者陳筱惠攝)

▲今年房市買氣火燙,也加深建商購地信心。(示意圖/記者陳筱惠攝)

記者項瀚/台北報導

今年房市買氣火燙,也加深建商購地信心。最新一集《地產詹哥老實說》邀請高力國際業主代表服務部董事黃舒衛,分析近5年土地交易呈現V型走勢背後的原因,此外也提供消費者簡單的數學公式,以購地價格,預估建商未來的推案價。

▲點擊收聽Podcast《地產詹哥老實說》,分析土地交易市場。

黃舒衛表示,2019~2021年受到疫情影響,全球瘋狂QE(量化寬鬆),市場上熱錢多,國內這3年度土地交易都達3000億元以上,但到了2022年斷崖式下墜,以某上市櫃建商為例,2021年買了600多億,但2022年卻只買了33億元。

黃舒衛說,2022~2023年土地市場降溫,主要原因包括政府推出《平均地權條例》新法,市場觀望氣息濃,又時逢選舉,許多地方政府暫緩標地,供給漸少。

▲▼    地產詹哥老實說,黃舒衛         。(圖/翻攝自地產詹哥老實說)

▲黃舒衛指出,2022年國內土地交易斷崖式下墜。(圖/翻攝自《地產詹哥老實說》)

但到了這2年,隨著房市買氣火熱,土地交易也大升溫,今年第一季交易金額上看637億元,創近4年同期最高。其中前5大交易都是「帶殼」物件,包括芙蓉大樓、台南國賓戲院、台中婚宴廣場、桃園大飯店。

黃舒衛指出,政府對建商購地的「緊箍咒」仍在,像是土建融成數、限期18個月開工等等,對中小型建商仍影響巨大,但對口袋夠深、具行銷能力的建商來說,看好市場展望,便積極出手補庫存,而過去2年不出手原因也與這「緊箍咒」沒太大關聯。

黃舒衛觀察,受台積電效應,中南部房市尤其火熱,許多區域本質上其實供給量不多,很多建商走合建,或專門做市地重劃,自己就是地主,這些都不會反映到土地交易數字上。另一方面,捷運聯開宅、地上權也是可能開發趨勢。

▲▼ 惠宇,13期,昌明段,土地,角地            。(圖/記者陳筱惠攝)

▲黃舒衛說,可以用簡單的數學公式,以購地成本推算未來建商可能的推案價。(示意圖/記者陳筱惠攝)

節目最後談到,近期紛紛創高價購地,消費者該進這些區域買房嗎?黃舒衛認為,還是看自身需求和預算,另外也可以用簡單的公式從建商購地金額,來判斷其未來可能的推案價:土地單價/容積率/1.5~1.6,再加上每坪造價成本以及3成左右的合理利潤。

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關鍵字:地產詹哥老實說高力國際黃舒衛土地交易建商購地買地房價

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