「限貸令」借嘸錢崩潰! 3撇步交屋不卡關

房市專家何世昌在《錢鏡你家》節目中,針對現階段買屋的民眾,提出3招順利交屋的祕訣。(翻攝自YouTube)

▲房市專家何世昌在《錢鏡你家》節目中,針對現階段買屋的民眾,提出3招順利交屋的祕訣。(圖/翻攝自YouTube,下同)

圖、文/鏡週刊

銀行不動產放款滿水位,民眾苦等核貸等到天荒地老,不僅房貸族借錢史上最難,還要面臨借貸成本增加的窘境,包括貸款成數降低、利率調升等。《錢鏡你家》邀請房市專家何世昌聊房市,他觀察僅短短1個月,房市交易量就急凍3成,不過,想買房子的民眾,倒是可趁這波房貸之亂,大膽議價,並且傳授3招,讓民眾交屋不卡關。

「交屋在即、銀行不放貸,房貸族真的有苦說不出,現階段買屋至少要多準備1成自備款。」馨傳不動產智庫執行長何世昌說,民眾開心買了房子,但現在等待交屋卻是條漫漫長路。

受限於《銀行法》第72-2條,商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的3成,俗稱銀行不動產放款天條。

而銀行會自行設定更嚴格的內部要求,以28%為警戒水位,何世昌秀出5大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款金額及利率,7月份購屋貸款衝到1,217億元,年增116%,創下央行統計30年來的單月新高,「連續3個月都突破千億元,這麼驚人的數字,再加上央行約34家銀行喝咖啡,讓各銀行暴衝的房貸業務急踩煞車。」

以成屋市場來看,交屋時間從原本的30~45天延長到60天以上,「利率也變貴,本來2.2%~2.5%跳到2.4%~3%都不誇張,開辦費更是獅子大開口,常見的3,000元~6,000元,已漲價到1萬元以上。」何世昌計算,這些開銷換算總利息成本,都攀升到2.8%了。

對於第4季價量表現,何世昌預料走向「量縮價盤整」格局,他強調房市高檔降溫難免,但目前未見賣壓湧現,因此整體結構不至於大破壞,房價不易大跌。

主要因為房地合一稅2.0上路後,投資人會避開45%重稅的5年閉鎖期,何世昌以近1年成屋委售案件量來看,8月全台待售物件自8萬多件降至7.1萬件,再看預售屋市場,因去年7月《平均地權條例》修法正式上路,禁止換約轉賣,「整體市場供給被鎖死,並未見到『供過於求』的賣壓,房價自然挺住盤整。」

房市兵荒馬亂之際,正是自住客進場、勇敢議價的好時機,「議價不成也沒有損失,你還能多培養房感。」

另外,何世昌更傳授3招順利交屋秘訣。由於多家銀行已停止進件,民眾可往小型銀行詢價,另外像是農漁會、信合社、壽險公司等不受《銀行法》約束,可多詢價。

也可向屋主或建商加註「違約免責」條款,若貸款成數未達8成,買方可無條件解約,第3則是建議購買中古屋的民眾,可向屋主簽約「期約交易」,約定今年底~明年初再交屋。更多精彩內容都在《錢鏡你家》節目中完整呈現,https://youtu.be/qOSl98AXHcg

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