▲房市進入主跌段，卻是自住民眾買屋好時機。（圖／鏡週刊提供，下同）
圖、文／鏡週刊
房市管控政策發酵，市場買氣急凍，從1月數據可見5大銀行新承作房貸金額，月減3百多億元達645.99億元，整體房貸利率來到2.238％，創下近16年新高，交易件數則月減33.7％，信義房價指數也衰退，明顯感受資金緊縮、價量俱跌，房市多頭行情結束，進入主跌段。自住買方占上風，專家建議上半年多看屋議價，下半年進場買好屋，桃園、淡水、三峽和青埔這4大區相對保值顧荷包。
「第4季價止漲、量急凍，房市終結多頭、進入『反轉』，2025年進入主跌段。」房市趨勢專家李同榮觀察價格開始鬆動，他預料，下半年跌幅擴大，正是進場購屋好時機。
購屋攻略 鎖定3高2多
回顧2024年買賣移轉棟數，全台灣交易量35萬525棟，創11年新高，但仔細觀察發現，交易增幅、買賣熱絡度大多集中在上半年。而考量到營建成本高漲、通膨疑慮不退、民眾保值心態等因素，「我估計這波跌勢較緩和，7都均價跌幅為10％，上半年初跌段、下半年主跌段、2026年上半年進入末跌段，這波下跌週期約1.5年結束。」李同榮分析。
▲捷運紅樹林站與淡海輕軌交會，是轉乘前往淡海新市鎮的重要站點，交通便利。
房市交易冷清，自住民眾因而握有談判籌碼，專家教戰「3高2多」購屋攻略，3高包括高科技園區核心、高鐵軌道經濟發展、高成熟商圈的重劃區，2多則指家戶數增加、人口數淨流入增加的區域。
桃園3區 接手流通性強
「人潮一向被視為房市交易的票房保證，現階段房市趨冷，擁有人口紅利、居住需求旺盛的區域，更具抗跌保值性。」中信房屋研展室副理莊思敏以人口淨移入前5大行政區來看，桃園包辦3個行政區（龜山、桃園、中壢），同時也是交易熱區，1年來的平均房價呈現上漲趨勢，「人潮帶動買盤，接手流通性強，且3字頭即可入住。」
▲桃園青埔有高鐵和機捷貫穿，拉近北北桃距離，是全台交易熱區之冠。
以交易量最大的桃園中壢區來看價格變化，透過樂居網實測發現，去年高點均價每坪33萬元，目前均價為31.7萬元，房價相對抗跌；再以去年第4季預售市場來看，受政策影響，7都交易急凍，觀察實價登錄的預售揭露件數，6月高峰時，7都預售案單月各賣出逾2千件，至去年11月進入寒冬，買氣銳減逾7成，新北、高雄從2,500件掉到500件，7都只有桃園維持月銷破千件（1,180件）的成績，可見買盤力道有撐。
台慶不動產青埔領航加盟店東李國誠指出，中壢區發展時間早、生活機能完備，而捷運綠線、機捷延伸、台鐵地下化等工程也提升交通便利性。目前中古屋每坪平均單價30萬元出頭，對比雙北、竹北房價親民許多，生活機能齊備，吸引通勤族湧入。
淡水三峽 交通建設利多
「買房子，沿著捷運走準沒錯，淡水不到千萬元可成家，CP值最高。」住商不動產企研室統計，雙北總價千萬元以內成交筆數最多的區域，包括北市中山區、萬華區、北投區，新北淡水區、新莊區等，以淡水最值得推薦，平均屋齡20年最年輕，平均購屋面積28坪最大，買得輕鬆也住得舒服。
淡水連續2年蟬聯全台交易量第3名，也是雙北市中古屋交易量最高的區域，永慶房屋研展中心副理陳金萍觀察，目前淡水交易集中在淡海新市鎮一帶，受到淡江大橋、淡北道路的交通改善利多加持，且生活機能逐漸完備，許多通勤族選擇在此購屋。
▲三峽北大特區除擁北捷三鶯線通車利多，且台北大學校地廣闊，是發展成熟的重劃區。
「每坪均價29.3萬元，總價不到千萬元就能買到屋況還不錯的兩房、附車位的成屋產品，對於首購、小資族誘因大。」陳金萍建議，民眾可選擇捷運淡水信義線的房價凹陷區，例如紅樹林站、竹圍站等。
紅樹林站與淡海輕軌交會，是轉乘前往淡海新市鎮的重要站點，平均單價38.2萬元；竹圍站對外通勤便利，往北投或聯外至新北產業園區都方便，每坪均價39.8萬元。
在地房仲以交易熱區相較，北市中山區搭捷運至台北車站僅一站距離，但平均單價70萬元，若在該區買進11坪、屋齡30年小宅，相同總價轉移至淡水，雖搭捷運需要38分鐘才能抵達北車，卻可享有20多坪舒適的居住環境。
而三峽受惠捷運三鶯線2025年底開通，縮短通勤時間，後市可期，「誰說林三淡（林口、三峽、淡水）是鬼城？早該撕去負面標籤。」東森房屋三峽北大加盟店店東廖麟鑫指出，北大特區採棋盤式規劃，人行道保留7至20米寬度，堅持「退縮綠軸」，綠覆率高達60％，台北大學校地占特區的3分之1，是文教氣息濃厚且發展成熟的重劃區。依三峽市區或北大特區來看，成屋每坪均價達43萬至48萬元。
青埔高鐵 生活機能優勢
若民眾喜愛街廓整齊的新興重劃區，李同榮提醒要以蓬勃發展為優先，「7-ELEVEn開不起來的，表示商圈不夠成熟，先避開為妙。」
而青埔有高鐵拉近北北桃的距離，成為「脫北者」居住首選，重大建設齊備，且有高鐵、機捷等交通優勢，中信房屋青埔高鐵站前加盟店店長楊珮綸觀察，青埔買方客群是雙北及新竹縣市的外溢買盤，房價具明顯優勢，且從桃園高鐵站搭乘高鐵僅需11分鐘就可抵達板橋、新竹，沒有高速公路塞車的困擾。
青埔高鐵特區屋齡10年內中古屋，房價落在5字頭，「總價1,500萬至2,000萬就能買到兩房含車位的電梯大樓，可為脫北者顧荷包，並享有便利的生活機能。」
隨著房價水漲船高，房仲業者也推薦青埔周邊的3大生活圈，包括大園客運園區、大園市區和草漯重劃區等，仍有屋齡五年內的新成屋，首購族可用2字頭入住。
台灣房屋航空城直營店店長徐國強表示，大園客運園區因距離青埔高鐵特區核心地段僅約十分鐘車程，居民可輕鬆共享高鐵特區的生活機能，也有航城路二段的通車利多，縮短大園客運園區前往青埔高鐵特區和航空城的車程，在此買屋千萬元有找。
至於議價時，因房市走在下行區間，屬於落後指標的實價登錄資訊，可做為天花板價，李同榮教戰3個步驟：先參考實價登錄，再對照屋主開價及7都均價跌幅，然後向下10至15％議價，「要預估仍有下修空間，所以最起碼用一成議價，但也不要太離譜，好物件仍然搶手，不必過度糾結於砍價。」
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