記者陳筱惠／彰化報導
過去曾有不少都市傳說，尤其是「每座火車站前，都有一棟鬼樓」，彰化縣一直以來都有「北喬南帝」2大鬼樓，無數次登上媒體版面都是負面消息，但2棟樓都將迎來華麗轉身。其中最重要的公權力介入拆除，成為終結都市傳說的主因。
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▲彰化縣一直以來都有「北喬南帝」2大鬼樓，無數次登上媒體版面都是負面消息，如今都將華麗轉身。（圖／資料照）
「北喬南帝」指的是北彰化的「喬友大樓」、南彰化員林的「黃金帝國」，兩棟樓相似度極高，同樣都是商業區、火車站前、當時最高地標、以及同樣1991年落成，也同樣都曾被判定為「危樓」。
▲▼「北喬南帝」2大鬼樓相似度極高，同樣都是商業區、火車站前、當時最高地標、以及同樣1991年落成，也同樣都曾被判定為「危樓」。（圖／記者唐詠絮、陳筱惠攝）
2棟樓同樣命運多舛，「喬友大樓」2021年發生火災，改裝為防疫旅館的部分樓層起火，一共造成4死20傷的悲劇，且在此之前喬友大樓更是多次發生火災，20多年前惡火也曾奪走2條人命。
「黃金帝國」則是因921地震被判定半倒，後續直接被認「危樓」，荒廢期間，更多次傳出建築物掉落等情事，更有在地人直指整棟氣場出狀況，會吸引精神不濟的民眾前往輕生。
20多年來兩棟位居精華地的大樓，是否能夠重建一直是彰化人心中的痛，但礙於過去兩棟樓產權交易複雜，與大部分都更面臨到同樣的狀況，無法整合，「喬友大樓」所有權人約113人、「黃金帝國」所有權人約280人，卓越不動產估價師聯合事務所所長楊祥銘就說：「平常百姓家，5個人爭產就已經搞不動了，何況還是上百名不同所有權的物件。」
但為何「北喬南帝」在經歷20年整合無果下，可以在2年時間統整重建？彰化縣政府建設處更新發展科科長江家億說：「天時、地利、人和。」
| 項目 | 喬友大樓 | 南黃金帝國大樓 |
|---|---|---|
| 所在鄉鎮及區 | 彰化市火車站前 | 員林市火車站前 |
| 使用分區 | 商業區 | 商業區 |
| 原大樓使用型態 | 商業百貨大樓 | 商業百貨大樓 |
| 建築物完工日期 | 80年12月20日 | 80年6月17日 |
| 基地面積 | 408坪 | 780坪 |
| 樓層 | 地上15F，地下3F | 地上14F，地下4F |
| 原容積率 | 820% | 761% |
| 建築結構 | 有危險公共安全，依建築法第81條強制拆除，於2023年12月6日開工拆除 | 有危險公共安全，依建築法第81條強制拆除，於2025年2月6日開工拆除 |
| 都市更新主體 | 自辦都更 | 公辦都更 |
| 都市更新地區 | 迅行劃定 | 優先劃定 |
| 都市更新規劃 | 原容積1.2倍 | 原容積1.2倍 |
| 都市更新進度 | 2024年6月取得11億8萬重建融資 | 已完成期規量體2024年併行辦理招商文件 |
| 重建工程經費 | 14億9640萬 | 27億元（含周邊基地面積1500坪） |
| 未來初步規劃量體 | 地上25F，地下5F | 地上22F，地下4F |
所謂天時指的就是「喬友大樓」2021年發生火災、「黃金帝國」遭遇403花蓮大地震後，建物皆不堪負荷甚至將損害到周邊居民的生命安全，基於保護彰化縣民的立場，縣府啟動大樓拆除作業。
地利則是整體房地產環境多頭，不論是彰化市、員林市房地價格皆有所成長，兩棟大樓都是精華區商業地，更具備交通節點核心，都更需要評估綜合性指標，包含長期、合作方、商業機能等考量。
人和同樣歸咎於上述兩點，在建物不堪使用、環境多頭，所有權人因「絕望」反而參與都更意願上升，加上彰化縣政府根據建築量體配置，同意拆除後維持土地強度，喬友大樓所在地維持原容積820%、黃金帝國原容積761%，未來改建符合各項規定，最高還能獲得1.2倍容積。
▲未來兩棟樓如何在開發模式中取得原地主、實施者之間的平衡，成為下一步的課題。（圖／記者陳筱惠攝）
「一個都更案平均得整合10年，牛步化現象是各地都在發生的，同意戶等、不同意戶也在等，一個所有權人花費1、2年時間協調都算短的，一個都更案整合8成後，才能舉辦公聽會、擬都市更新事業計畫申請、進入審議會審議，『最後一哩路』都是漫長且困難的，畢竟沒有人希望自己過去的財產被侵犯。」楊祥銘說。
楊祥銘認為：「因公共安全利益為最大宗，彰化縣兩處廢墟先拆除得以重整也是一樁美意，不過接下來仍將面臨到招商、找尋實施者的步驟，如何在開發模式中取得原地主、實施者之間的平衡，成為下一步的課題。」
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