自己的房子自己蓋！ 3招「不靠建商」也能都更

▲自辦都更可以100％分回居住面積，售屋利潤也共享，不必與建商分拆。（圖／鏡週刊提供）

圖、文／鏡週刊

目前常見的都更模式，包含公辦都更、民辦都更及自辦都更3條路。前兩者仰賴政府或建商主動提案；唯自辦都更能讓住戶自己做主、掌握進程，且可100％分回居住面積，不必與建商分潤。但如何自己當老大蓋新房子？本刊走訪專家，提供一套從組織到融資的自辦都更實戰攻略。

「這是你們的家，你們就是老大！組織自主更新會，自己當建商，發包營造廠蓋新房子，政府還能全程輔導支援，居住面積100％分回，完工成屋銷售，利潤也是％共享。」假日早晨風強雨驟，北市文山區居民擠滿里民辦公室，踴躍參與都更宣導，主講的台灣都更權益促進會理事長林注強說，如果自家社區還未被建商插旗，就不要再被動等待了，趕快籌組自主更新會。

1、自辦都更，自己的房子自己蓋

「自辦都更」的本意是自己的房子自己蓋，但居民仍疑惑：建商合建，不必管事、不必付錢，輕鬆等入住，不是很好嗎？反觀自辦都更，除了要自掏腰包出錢，而且還要自己盯所有大小事，相對麻煩。

林注強坦言，都更的前期資金，確實要住戶自行出錢，但是當土地信託給銀行、貸款資金撥下來，就能償還這筆前期預備金，「十年都更路，瞄準的是未來完工的價值，不計自宅價值，售屋利潤每戶賺千萬跑不掉。」林注強強調，漲價都歸出資者（地主）所有，這才是都更的最終目標。

2、100％享受利潤、居住面積

檢視國內都更形式，包括公辦都更（政府主導）、民辦都更（建商主導）、自辦都更（地主主導）等3種，新北住都中心執行長錢奕綱指出，公辦都更是由政府擔任實施者，可自行實施，也可委託民間建商實施，必須是地區內有大量公有土地、文化遺產等，或是危及公共安全的地區，政府才會優先接手更新。

公辦都更的優勢在於公信力高，通常能獲得較高容積獎勵，「但選定單元的基地面積也必須很大，因為要回饋做為公園、圖書館、公有設施等公益用途，小則千坪、大則1公頃，地主整合耗時，程序冗長，光是規劃到動工就需要5～7年，這還不計入建造時間。」錢奕綱分析。

至於建商主導的民辦都更，是目前市場最常見的模式，建商承擔所有資金風險及整合工作，地主不必出資就能參與都更，並享有拆遷補助和租屋津貼。但魔鬼藏在細節裡，建商通常要求分回30％～40％的房產面積，多數以6：4拆分，精華地段則會以7：3拆分。

以新北蘆洲自辦都更案劉有祺的一樓住家為例，土地坪數9坪，都更後的新宅可擁有權狀坪數33.06坪，由建商合建，以行情6：4分拆，劉有祺分回33.06坪的6成、也就是權狀面積19.8坪。

劉有祺住家取得建照後，2020年拆屋動工，原本房屋價值每坪20萬元，更新後每坪41萬元，住戶也可用成本價41萬元再添購，出售時則依據市價行情，以目前蘆洲達每坪60萬元來看，獲利逾4成。

再看北市連雲街自辦都更案，地主于復華家可100％分回面積45.2坪，民辦都更由建商主導，以精華地段7：3分拆，則于復華的分回面積，將縮小至31.64坪（45.2坪x70％），當時于復華以每坪單價80萬元購入，如今都更後，化身綠建築，房屋價值翻倍至每坪160萬元。

3、過程透明公開

「都更之路遙遙無期又很複雜，甲地主被A建商圈住，乙地主是B建商的好友，丙地主擔心變成爛尾樓，一輩子的努力打水漂；同一個社區換了7、8個建商，30年過去仍無法成案是常態。」都更推動師林志恆說，協商的種種不容易，讓都更窒礙難行，不如自己掌握主導權，由估價師評估明確的權利變換比例，透明公開。

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