▲南韓首爾核心區域公寓房價最近不斷飆漲。（圖／VCG）
記者羅翊宬／編譯
南韓房地產市場正面臨嚴重兩極化現象：首爾房價飆升、創下新高，然而地方城市卻連續4年走跌，不僅買賣難以成交，連租賃市場也陷入停滯。專家憂心，若不正視地方房市失衡問題，恐怕首爾與非首爾地區將「雙雙受害」，房價難以穩定。
＊地方房價連跌4年 首爾與地方「完全脫鉤」
根據南韓不動產院5月發表的全國住宅價格動向調查，2024年1至5月地方公寓價格較去年底平均下跌0.88%，其中5大廣域市平均下滑1.26%，以大邱跌幅最大，達2.35%，其他如光州、大田、釜山跌幅亦逾1%。即便是8個道，也全數呈現下跌趨勢。與之對照的是，首爾公寓價格同期上漲1.95%。
地方房價自2021年高點後開始反轉，2022年跌幅達5.54%、2023年跌5.02%，2024年也持續下滑。即使在首都圈，除了京畿道果川市與城南市盆唐區等黃金地段上漲外，多數地區如三星電子晶片場進駐的京畿道平澤市、金浦市、光明市等皆呈現明顯跌勢。
地方多數熱區價格也出現數千萬韓元的修正，例如大邱知名學區壽城區一處84㎡公寓，自2020年最高價8.48億韓元跌至近5.48億韓元，跌幅逾35%；大田市儒城區一處84㎡公寓，亦由2021年最高7.7億跌至不到5億。
＊地方居民相對剝奪感上升 轉向首爾購屋成趨勢
由於地方房價持續下跌，愈來愈多當地居民感受到相對剝奪感，甚至出現「住外縣市＝被閃電劈到成乞丐」的心理落差。部分居民指出，雖然名義上位於首都圈，但實際房價表現卻與地方無異。
不少人因此轉向首爾購屋。根據不動產院資料，2024年4月首爾住宅購買者中，居住在首爾以外地區者占23.8%，較去年同期增加將近2個百分點。地方房產持有者若未及早出手，只能眼睜睜看著資產貶值。
與此同時，地方交易量也大幅萎縮。以大邱為例，2020年公寓成交量達5.7萬件，2023年已減半至2.7萬件。光州同期也從3.5萬件降至1.6萬件。不僅成交疲弱，連完工後未售出的住宅（即所謂「準工未售」）也暴增，截至2024年4月，南韓全國未售戶數達2萬6422戶，其中高達83%位於地方。
＊地方房市不振拖累全國 專家籲推「地方專屬對策」
多數專家指出，地方房市長期疲軟，與人口減少、景氣低迷、供給過剩等結構性因素密切相關。近年來全國買盤集中在「一戶好房」的趨勢，也讓地方房市吸引力進一步下滑。
南韓政府日前祭出超強貸款限制政策，規定禁止核准首都圈內超過6億韓元房貸，意在抑制首爾房價。但專家認為，若地方問題未解決，即使能夠控制首爾，也難穩定全局。
一名不動產業界人士表示，「若地方市場無法穩定，買盤終究會擠向首爾。地方房市不振，不只地方會痛，首爾也無法獨善其身。」
建築業界也示警，受困於地方房市不振，中小建商與下游承包商普遍面臨資金壓力。由於只有大型建商能在首爾推案，地方供給主要仰賴中小建商，市場崩盤將對產業造成長期傷害。
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