▲台中男購入房地後才發現後花園遭鄰居磚牆占用0.7平方公尺。（圖／達志影像／示意圖）
記者莊智勝／台中報導
台中市一名李姓男子113年與一對葉姓兄弟簽訂不動產買賣契約書，買下位於台中一處房地，未料完成登記後，李男整修房地時赫然發現後方花園土地遭到鄰居增建之磚造牆壁占用，面積共0.7平方公尺，李男認為如此已造成該房地市場交易價值發生減損，且葉姓兄弟拒不處理，因此提告並求償減損價值18萬8018元、以及鑑定界址與土地勘查複丈費共1萬0545元，合計19萬8563元。台中地院法官審理後，判處葉姓兄弟應賠償18萬8018元為適當，其餘部分予以駁回。
判決書內文指出，李男主張113年3月15日向葉姓兄弟購入系爭房地，並於同年4月29日完成登記為所有權人，未料在整修房地、拆除後方花園原有增建地上物後，竟發現後端土地遭到鄰居增建之磚造牆壁占用，寬約0.15公尺、長約4.65公尺，占用面積共0.7平方公尺。李男經聲請調解拆除牆壁返還土地未果，只好向葉姓兄弟反映此一瑕疵，並請求依契約協助處理，然葉姓兄弟卻拒不處理。
李男認為，若日後他欲售出系爭房地，將因土地遭他人占用情事，可預期市場上交易價值發生減損，此乃存在於買賣標的物即系爭房地上之物之瑕疵，依土地公告現值比例計算，遭佔用土地減損之價值為18萬8018元；另李男為此瑕疵先後給付鑑定界址及土地勘查複丈費，共1萬0545元，因此合計向葉姓兄弟求償19萬8563元。
對此，葉姓兄弟則反駁，對鄰居占地一事毫無所悉，經李男通知才知曉，惟土地遭占用面積甚小，要精確鑑界才知道，難認2人買賣時知情且故意不告知；且李男購入前曾實地查看多次，簽約前已經清楚房地現狀，並特別約定「現況點交」，顯見買方有免除賣方瑕疵擔保責任之意，如此聲稱房地有瑕疵，請求賠償損害即無理由。葉姓兄弟強調，該房地是透過繼承取得，不清楚房地現況，始與李男現況點交，請求駁回李男之訴。
台中地院法官審酌，經查驗複丈成果圖，鄰居確實占用0.7平方公尺土地無誤，而買賣雙方當時簽訂之契約內容明訂「賣方擔保標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，若買方因此受有損害，賣方應負完全賠償責任。」顯示賣方對此具有積極擔保義務；況且葉姓兄弟還於現況說明書中「土地、建物、車位是否有被第三人無權占用情形」欄位勾選「否」，李男基於此一記載，信賴其購入之房地未遭他人占用，因此判定李男求償價值減損18萬8018元有據，應予准許；而李男自行申請鑑界程序，屬非必要自主行為，請求此費用為無理由，不應准許。全案可上訴。
讀者迴響