全美高齡住宅供不應求 2030年前恐缺逾37萬個單位

▲美國高齡住宅興建速度太慢。（圖／pixabay）

記者張靖榕／綜合報導

隨著美國人口高齡化加速，對於高齡住宅的需求出現井噴式成長，開發速度卻遠遠追不上需求，導致市場供需失衡加劇。根據高齡住宅業界分析機構資料顯示，美國境內目前的高齡住宅供給不僅無法滿足現階段人口結構變化，更面臨未來數年內潛在的巨大缺口。

根據高齡住宅投資中心（National Investment Center for Seniors Housing and Care, NIC）統計，截至 2025 年上半年，美國高齡住宅的入住數已達 62.1 萬人，為歷史新高，平均入住率為 84.7%，比 2021 年的低點回升了 6 個百分點。儘管入住率大幅回升，建案興建卻仍在低谷徘徊。NIC 分析指出，高齡住宅興建案目前的新增單位創下自 2009 年以來最低，預估到 2030 年市場至少需要新增 56.4 萬個單位才能應對需求，但照目前興建進度來看，實際能完成的僅約 19.1 萬單位。

業界人士指出，此一現象反映出開發商對市場風險與成本壓力的高度警戒。高利率環境、建材價格飆漲，以及人力短缺，是導致高齡住宅建案無法有效推進的主要原因。一位來自高齡住宅開發商 LCB Senior Living 的執行長麥克．斯托德（Michael Stoller）指出，「現階段的財務環境幾乎讓新建計畫難以成立，因為融資與興建成本過高。」

除了供給問題外，市場分布也呈現高度集中。NIC 指出，截至 2025 年第 2 季，全美有 14 個主要都會區的高齡住宅入住率超過 90%，其中包括波士頓（Boston）、巴爾的摩（Baltimore）與辛辛那提（Cincinnati）。這些地區高需求導致新興退休族群提前搶進，出現「提前多年預約」的現象。

分析指出，儘管市場整體緊張，但高齡住宅的開發方向多聚焦於「高端市場」，強調奢華設施與專屬服務。例如一間位於新罕布夏州的高齡社區建案，配有健身中心、游泳池與餐廳等設施，單人單位月租金約為 6000 美元（約新臺幣 18.1萬元）。這樣的價位對於依靠社會保險或固定退休金生活的長者而言幾乎無法負擔。

根據美國聯邦政府統計，超過半數的美國老年人家庭年收入低於 7.5萬美元（約新臺幣 226.5萬元），其中相當比例依賴社安金生活。當前這種以富裕族群為主的市場供給導向，無法有效因應中產與低收入長者的基本住房需求。

儘管如此，許多高齡住宅開發商仍對未來充滿信心。他們認為，隨著嬰兒潮世代（baby boomers）陸續邁入退休階段，高齡住宅市場的長期成長性仍具吸引力。然而，若無法解決目前高成本與政策阻力，供需失衡的問題恐將持續惡化，最終讓多數長者面臨「住不起」的處境。