▲吉家網董事長李同榮觀察，許多買家簽約後才發現貸款不足，反悔解約案例近期增3成以上。（圖／鏡週刊提供）
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近日政府頻頻鬆綁房市政策，行政院打開水龍頭疏通新青安搶貸，而央行也開放人道走廊，對於「先買後賣」的換屋族，出售舊屋的切結期限從原本1年放寬至18個月。看似政策鬆綁，其實亂象仍未解，「銀行拒貸早已是致命的一擊，年輕首購族不斷被政策擺佈與綁架，苦不堪言。」專家直指，限貸令造成的市場扭曲，若只是開水龍頭加大水量，而不從水庫源頭鬆綁，恐怕只是杯水車薪。
「政策鬆綁房市真的得救了？實際情況有點尷尬。」房市專家何世昌透露，團隊向5家代銷詢問假日市況，建案遍及北中南，「新青安放寬的假日市況，可說是毫無反應，持續低迷，不少案場積極call客，但多數消費者並無意願出門看房子。」他說，連去接待中心看看房子都不肯，更遑論買房了。
「雖然釋出額度，但也只是杯水車薪，陸續交屋的資金需求逐漸增加，市場交易量萎縮，後續問題會越來越大。」中信房屋西門加盟店店長黃崇豪說，他的店頭位於西門町精華地段，買方都有一定的實力，甚至全現金購買，但他也憂心，「偏遠地區恐怕進入長空緩跌局面，尤其是近2年買預售屋的買方，若地段條件不佳，隨著交屋時間越近，他們擔心貸不到錢，壓力更大。」
1、新青安效期不到1年，助益有限
何世昌認為，新青安利息補貼到2026/7/31為止，距今效期不到1年，鬆綁的助益有限。根據公股行庫預估，此次放寬會多出約1,300億元的放款量，再看財政部先前公布的資料顯示，自2023年8月起上路至今年7月，2年來的核貸金額9,994億元，撥貸戶數12萬9,464戶，平均每戶核貸金額約772萬元，平均每個月約5,394戶。
何世昌計算，若用平均核貸金額772萬元、平均每月撥貸5,394戶來看，多出1,300億的放款量，只夠16,840戶、約3個月的申辦量，「房市走弱，我們就抓每月申貸量降至4,000戶好了，那麼1,300億也只夠應付4個多月的申辦量。」再加上新青安剩不到1年，除非是即將完工交屋的預售屋才能申辦，否則絕大部份的預售案無法受惠。
2、銀行鑑價保守
事實上，中古屋市場也是重災區，因銀行對中古屋的鑑價更加謹慎，尤其對老宅、地段較差的物件，受到限貸令箝制，必須嚴控不動產放款集中度，銀行會壓低核貸成數，「許多買家簽約後才發現貸款不足，反悔解約案例近期增加3成以上。」吉家網董事長李同榮在第一線觀察，大批「等貸大隊」望穿秋水，不僅造成交易糾紛，更讓市場信心下滑，買方觀望氣氛濃厚。
根據內政部不動產資訊平台統計，今年以來房地產消費糾紛，以「交屋遲延」、「終止買賣契約」占大宗，超越往年的冠軍「房屋漏水」。李同榮直指，政策鬆綁短期能解燃眉之急，但中長期隱憂仍在，銀行悲觀看後市，核貸態度緊縮，供給端交屋量大，買方貸不到錢被迫違約，造成惡性循環，房市只會陷入「有價無市」的窘境。
3、換屋族「先買後賣」，銀行切結意願低
而政府為換屋族開放一條人道走廊，也就是「先買後賣」的出售舊屋切結期限放寬至18個月，何世昌認為，雖多出6個月時間，但正逢房市下行區間，銀行核貸仍是具備挑戰，「銀行收切結書的意願仍很低，因不動產貸款水位受限，銀行貸款額度原本就不足，只能用舊貸清償的額度來承作新的房貸，普遍都興趣缺缺。」
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德以央行統計資料可見，2023年6月至2025年5月，本國銀行辦理換屋協處案件共2,142件，「其中，『先買後賣』切結1年出售的件數，每月不到100件，數量真的很少，看得出銀行承作態度不夠積極。」他認為，即使央行放寬出售時間到18個月，市場上也不容易激勵出新的資金動能。
第七波信用管制前後12個月 6都買賣移轉量
▲資料來源：各縣市地政局、內政部、台灣房屋集團彙整。
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