▲美國房市降溫，部分跌成負淨值。（圖／pixabay）
記者張靖榕／綜合報導
美國房價漲勢今年明顯降溫，過去動輒雙位數的年增幅已幾乎歸零，連帶使不少屋主的房屋淨值開始縮水。根據房地產數據公司科塔利提（Cotality）最新報告，2025年第3季美國借款人房屋淨值較去年同期下滑2.1％，合計蒸發約3738億美元（約新台幣11.7兆元），顯示在多年房價大漲、淨值創高後，市場正進入修正階段。
報告指出，即便出現下滑，目前全美仍有房貸的住宅合計淨值高達17.1兆美元，整體水位仍處於歷史高檔。不過，對個別屋主而言，第3季平均淨值減少約1萬3400美元，衝擊已開始浮現。
同時，處於「負淨值」狀態、也就是房屋市值低於貸款餘額的住宅數量，年增21％至120萬戶。科塔利提首席經濟學家赫普（Selma Hepp）表示，隨著房價成長放緩、市場自疫情高點重新校正，房屋淨值的趨勢已出現明顯轉變。她指出，負淨值上升的原因之一，在於負擔能力惡化，迫使許多首次購屋族或低收入家庭透過極低自備款或「搭橋貸款」過度舉債。
分析認為，負淨值屋主多半是在近年房價高點、且房貸利率已明顯上升時進場購屋；此外，過去5年房價暴漲，也促使不少屋主透過再融資或房屋淨值貸款提取現金，進一步放大風險。
根據標普科塔利提凱斯席勒全國房價指數（S&P Cotality Case-Shiller National Home Price Index），目前美國房價仍較2020年1月高出約52％。即便在2023年房貸利率快速上升之後，屋主平均淨值仍增加約2萬5000美元；不過到了2024年，平均增幅已大幅縮小至4900美元。
各地市場表現差異明顯。報告指出，波士頓、芝加哥與紐約房市仍維持正成長；但洛杉磯、舊金山、華盛頓、邁阿密與德州休士頓等地，淨值下滑幅度最為顯著。
赫普指出，高槓桿貸款未來的表現，將高度取決於美國整體經濟與勞動市場的強度。她強調，即便市場仍對房價續漲與經濟韌性抱持期待，未來數月仍必須密切關注這類風險較高的貸款動向。
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