地上權案「 雙降」 脫標機率可望大增

▲財政部國產署針對地上權招租的地租部分改採「部分固定、部分浮動」新辦法，部分地上權案權利金也下修，市場認為，大幅減少業主投資的不確定性，脫標機率可望大增。（圖／記者葉佳華攝）

記者葉佳華／台北報導

財政部國產署針對地上權招租的地租部分改採「部分固定、部分浮動」新辦法， 原本地租3.5％全跟著公告地價浮動，新制上路後，僅1.2％隨公告地價浮動，另外2.3％則依照當年公告地價「固定」收租，另外，部分地上權案權利金也下修，市場認為，脫標機率可望大增。

根據原有「國有非公用土地設定地上權作業要點」規定，除了得標關鍵的權利金之外，每年或每月固定要繳交的地上權地租多以土地申報地價年息的3.5％計算，瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，近年公告地價每次調整幅度動輒超過3成，每3年隨著公告地價調整而大增的地租成本也無止盡調升，使得標業者苦不堪言。

因此，原本2012年脫標率還有5成水準，但從2013年開始，就一路從44.9％衰退到去（2015）年的33.33％，2016年更受到各地方政府大幅調漲公告地價影響，前3批招標案的脫標率只剩下18.75％，其中，8月10筆標的竟也全數流標。

地上權新制上路後，將地租三分之二改為固定收租、三分之一為浮動，黃舒衛認為，將業主投資的不確定性風險降至最低。

另外，除了地租調整，部分地上權案權利金也下修，如基地位置位於台北市中山區龍江路、長春路口，區位條件佳，且為第二種商業區，權利金底價已從2014年4月的17.56億降到10.57億，降幅高達40％，黃舒衛表示，由於地租及權利金價格的兩層障礙都被排除，與周邊每坪百萬元的高級住宅相比，確實具有吸引力。

黃舒衛提醒，對於消費市場來說，地上權產品有存續時間，加上貸款不易，仍是推案的主要抗性，不過對於規劃為收益型產品的開發業主來說，未來大有可為。