崔媽媽／露台應該納入管理費的收取範圍嗎？

▲露台寬闊好用人人愛，但管理成本、使用方式的相關規範也要多留意。

圖文／崔媽媽基金會

為了能在寸土寸金的城市裡多爭取一些開闊的生活空間，小蔡尋覓了好久，終於找到一處有露台的出租套房。入住一段時間後，某次受房東委託代理出席區分所有權人會議，討論議題中，有所有權人主張因為露台屬住戶專用，導致使用面積較大，因此管理費的計算標準應要求計入露台面積。擔心管理費因此增多的小蔡雖然立刻出聲抗議，但投票表決少數服從多數的原則下，敗下陣來的小蔡只能悻悻然的想，乾脆要求房東將露台搭建頂棚，方便日後朋友來聚會辦趴，以作為管理費增高的補償。

針對上述案例，崔媽媽基金會法律志工謝彥安律師說明，所謂「露台」是指建築物向內退縮所產生的上方無遮蓋物的平台空間，不會登記計入權狀；相較於「陽台」是屬於直上方有遮蓋物者，可以登記為專有部分。「露台」一般而言是屬社區共有，但有時也會像案例一樣，為區分所有權人約定專有。空間設計上，因為只有臨露台的該戶方便進出，因此使用上多是該戶專用。不過，露台的使用並不能隨意搭建頂棚，除了要符合相關建築法規是否構成違建之限制，也要先了解社區規約及管委會有無特殊限制。

至於管理費的收取標準，雖然露台並未計入權狀面積，但如果區分所有權人決議要收取此部分之管理費似無不可，恐怕仍有決議效力。不過謝彥安律師提醒，在多數決的前提下，民法第799 條之1 第3 項也有提及「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之」。若本例房客認為管理費的收取標準有「顯失公平」之虞，可先向公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處；若無法達成協議，再考慮向法院提出訴訟聲請撤銷。

●崔媽媽基金會，起源於無殼蝸牛運動，從1989年一路走來，自許成為大眾的「居住保姆」，關心面向涵蓋租屋服務、搬家評鑑、社區發展、居住扶助、居住政策等。以上言論不代表本網立場。