未來10年少子化導致房價崩盤? 胡偉良斥:無稽之談

▲▼房地產,房價,台北市,台北101,都更,房市,老舊房屋,頂樓加蓋,違建,住宅區。(圖/記者李毓康攝)

▲少子化將導致房巿需求減少,房價因而大跌?對此,品嘉建設創辦人胡偉良認為是「無稽之談」。(圖/記者李毓康攝)

文/品嘉建設創辦人胡偉良

最近房地產最熱門的話題之一「少子化將導致房屋巿場需求減少,房價因而大跌?」品嘉建設暨台灣商務平台創辦人胡偉良指出「這種看法很表面,從各項數據深入研究會發現,少子化不只對房屋交易量沒影響,甚至未來10年在新屋的需求量將會遠遠大於蓋房子的速度,造成新房子供不應求的現象。」

國內少子化問題加劇,有越來越多人以「人口紅利」這個非典型經濟數據來分析、預測未來房市走向,根據國家發展委員會2016年「中華民國人口推計(105 至 150年)」報告推估台灣將在2024年人口總量達到高峰的2374萬人後,開始轉為負成長,加上市中心高房價促使人口不斷外移,近來引發都會區房價可能崩盤的討論。針對此種說法,胡偉良指出,這種說法乍聽之下頗有道理,可是當中有一些觀念上的謬誤。

影響房市的因素其實是相當複雜,無法用單一因素來推測市場,以人口增長趨勢來預測房市走向,其理論的基礎在於「供給」與「需求」,其理論認為當人口越來越少的時候,需求下降,既然需求下降,那價格鐵定不好;但是人口減少將導致需求減少的假設其實是有問題的。因為台灣早期興建的老房子,(設計、施工)品質都不好,其堪用年限其實都不長,屋齡5、60年大都到了使用極限,更不要談宜居性了,這和歐美、日本老房子的「老而彌堅」是無法相提並論的。

若從供給面來看,就會發現其實供給量的減少是遠大於需求量的減少。為了印證以上說法,胡偉良提出三大數據。

先談需求量:

未來10年,約125萬老屋換屋增量需求

根據內政部民國106年6月底前統計,全台40年以上的屋齡約179萬戶,再10年這些房子就50年了,保守估計至少有七成以上不宜居住,為什麼呢?因為屋齡久了都會出現龜裂漏水,再者假設當初買房者介於25-35歲,至今約65-75歲就會面臨爬不動樓梯的問題,因此保守估計至少產生70%約125萬戶的舊屋換新屋需求。胡偉良認為,「比起少子化,高齡化社會的人們不但要住房,需求還比年輕人更麻煩,沒辦法住在爬樓梯的房子,房東不願意租房給老年人,這些因素都會使得老人必須另購新屋居住。」

10年約增加40萬戶首購族增量購屋需求

胡偉良進一步分析,若再加上年輕首購族每年約10萬戶,10年就100萬戶的需求,考量近年新屋的房屋移轉比例漸增(近年來已逾40%),以4成選擇新屋計算,約有40萬的新屋需求。

再根據內政部人口結構的變化分析統計資料顯示,近10年人口成長數到今年9月為止,增加59萬多人,但家庭戶數卻暴增 112萬戶多。台灣人口成長率逐年下滑,但是台灣的家戶數卻持續上揚,主要原因是家庭人口數的減少,從2007年台灣每戶3.06人,到了今年滑到每戶2.7人,北高及新北市三都更僅有2.5人。而家庭戶數的成長也意味著房屋的潛在需求,顯示少子化的問題會直接影響到每戶人口數,但對於房子需求數量的影響卻造成不減反增。

老屋換屋群及首購族的新增購房需求二者相加後10年後全台約有165萬戶的剛性增量需求。

再看供給量:全台10年間新屋建量100萬戶 遠低於需求量

胡偉良指出,現在台灣每年的房屋興建量不到10萬戶,大台北地區更有大幅縮水的趨勢,因為都會區的可建土地愈來愈少,加上老屋改建或都更不易,因而新屋的供給愈來愈有限。若未來10年間蓋100萬戶新屋(最大上限),縱然加上這幾年濫建造成的餘屋存量(估計達5萬戶),供給增加的總量約105萬戶增加,仍然追不上165萬戶的需求增量,供給量和需求量呈現1.05:1.65的懸殊比例,胡偉良指出「數據會說話,未來10年新屋會呈顯供不應求的現象,房子老化的速度,遠遠快過少子化人口減少的速度。所以說少子化怎麼會衝擊到新屋的房價呢?」

老房、新房房價分道揚鑣,差異日大


從總量來看,房屋的需求還是比有效供給來的大,若再將房屋市場上的老屋及新成屋(以1999年921之後興建)做切割,那麼這兩塊的市場供需差異就更大了,921之後興建的成屋更會突顯供不應求的狀況。

胡偉良總結指出,「台灣雖然面臨少子化問題,短期看似市場需求低於供給,綜觀中長期面臨高齡化時代、老屋破舊不宜居住、房地產保值最佳特性三大要素,對於新房子的需求量,只會易漲難跌,此時也將呈現老房、新房房價分道揚鑣的情景,新房房價將難憾動,更別說是崩盤了。倒是老房房價將日益下跌。

▼品嘉建設創辦人胡偉良。(圖/品嘉建設提供)


▲▼品嘉建設創辦人胡偉良。(圖/品嘉建設提供)

品嘉建設創辦人胡偉良

畢業於台大土木系。先後取得營建管理、商學、法學三博士學位。現任台灣商務平台創辦人、台灣天使投資人協會理事長、品嘉建設創辦人、品嘉企管顧問有限公司首席顧問師、天使創新投資股份有限公司創辦人、以及台北市/新北市老屋改建發展協會理事長。

關鍵字:少子化房價房市胡偉良品嘉建設

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

降價才是王道!新北賣屋加快22天 平均97天成交一間房

房仲業者內部統計今(2017)年第三季中古屋銷售天數,與第二季相比,全台平均減少8天,其中新北市賣一間房平均花97天成交,縮短22天最為吸睛。業者表示,屋主多願意降價求售,使得銷售天數減少,讓案子賣得..

10/27 14:34

環團要求撤銷礦權展限 亞泥4點回應:強調依法申請

針對亞泥花蓮廠新城山礦權展限案,今(27)日上午環團與太魯閣族人向台北高等行政法院遞狀,請求撤銷亞泥展限礦權。對此,亞泥提出4點回應,強調展限案是依法申請,盼法院依法審理,對於公民團體向高等行政法院提..

10/27 11:58

「賤民說」惹民怨 王應傑臉書致歉:用詞不當、講錯話了

東森房屋董事長王應傑昨(27)日指出,中國成為世界第2大經濟體,但卻有很多台灣還沒到過中國的愚民、賤民,根本不知道中國有多進步。此番言論一出引起各界批評,今(27)日上午王應傑在個人臉書公開發表致歉,..

10/27 10:52

退休金多少才夠? 資深勞工:目標2450萬

全台465萬的中高齡勞工當中,由於得兼顧父母、子女沉重的經濟壓力,不少人退休計畫「一延再延」,甚至二度就業也大有人在,而究竟退休金該準備多少才夠呢?根據人力銀行針對「中高齡勞工」進行問卷調查,結果顯示..

10/27 09:52

起家厝變身智慧創新基地 永慶房屋斥億元打造

「29年前我就是站在這個地方,對著同仁們宣布永慶房屋正式成立了。」永慶房產集團董事長孫慶餘出席記者會致詞時感性表示。永慶房屋耗時5年規劃、斥資上億元,從總店原址打造「i+智慧創新體驗館」,今(26)日..

10/26 23:36

建案加裝太陽能板 住戶每月賺3500元

行政院長賴清德昨(25)日宣布「綠能屋頂、全民參與」行動方案,鼓勵民眾在自家屋頂安裝太陽能板,政府將補助40%建置費用。而近期國內也出現不少新建案建置太陽能板發電,回賣台電作為管委會基金,或是直接供應..

10/26 19:55

改採「實坪計價」 北市待售住宅平均開價破百萬

房市因灌虛坪及公設比過高飽受民眾批評,近期內政部正著手研擬未來實價登錄朝向將交易單價改為已扣除公設後的價格,提供給民眾參考。對此,屋比趨勢研究中心估算,台北市待售住宅若改採「實坪計價」,平均開價將從目..

10/26 11:34

建築安全履歷認證 台南老牌建商也加入

為了提升房屋結構安全與營建品質,台灣建築安全履歷協會致力推廣「建築安全履歷」,截至目前全台已有7個已認證或認證中的建案參與其中。近期,在台南深耕多年的好瀚建設與富立建設,也宣布響應執行全套建築安全履歷..

10/26 10:23

新團隊正式接掌皇普 蘇永平:未來3年目標推案150億

由寶佳機構副董事長林家宏、興展建設董事長蘇永平、新理想廣告副總經理葉清宗、錦鋐公司副董吳宥德等人所組成的新團隊,正式入主皇普建設(2528)。皇普建設今(25)日召開臨時股東會,新任董座蘇永平表示,新..

10/25 20:37

創見束家再砸近2億 購入信義區豪宅「昇陽國寶」

根據台北市實價資料顯示,台北市信義區豪宅「昇陽國寶」今(2017)年8月揭露一筆交易,10樓戶以總價1.965億元,拆算車位後每坪約106萬元成交,而買家則為政全科技開發股份有限公司,該公司代表人為束..

10/25 16:58

讀者迴響