未來10年少子化導致房價崩盤？　胡偉良斥：無稽之談

▲少子化將導致房巿需求減少，房價因而大跌？對此，品嘉建設創辦人胡偉良認為是「無稽之談」。（圖／記者李毓康攝）

文／品嘉建設創辦人胡偉良

最近房地產最熱門的話題之一「少子化將導致房屋巿場需求減少，房價因而大跌？」品嘉建設暨台灣商務平台創辦人胡偉良指出「這種看法很表面，從各項數據深入研究會發現，少子化不只對房屋交易量沒影響，甚至未來10年在新屋的需求量將會遠遠大於蓋房子的速度，造成新房子供不應求的現象。」

國內少子化問題加劇，有越來越多人以「人口紅利」這個非典型經濟數據來分析、預測未來房市走向，根據國家發展委員會2016年「中華民國人口推計(105 至 150年)」報告推估台灣將在2024年人口總量達到高峰的2374萬人後，開始轉為負成長，加上市中心高房價促使人口不斷外移，近來引發都會區房價可能崩盤的討論。針對此種說法，胡偉良指出，這種說法乍聽之下頗有道理，可是當中有一些觀念上的謬誤。

影響房市的因素其實是相當複雜，無法用單一因素來推測市場，以人口增長趨勢來預測房市走向，其理論的基礎在於「供給」與「需求」，其理論認為當人口越來越少的時候，需求下降，既然需求下降，那價格鐵定不好；但是人口減少將導致需求減少的假設其實是有問題的。因為台灣早期興建的老房子，（設計、施工）品質都不好，其堪用年限其實都不長，屋齡5、60年大都到了使用極限，更不要談宜居性了，這和歐美、日本老房子的「老而彌堅」是無法相提並論的。

若從供給面來看，就會發現其實供給量的減少是遠大於需求量的減少。為了印證以上說法，胡偉良提出三大數據。

先談需求量：

未來10年，約125萬老屋換屋增量需求

根據內政部民國106年6月底前統計，全台40年以上的屋齡約179萬戶，再10年這些房子就50年了，保守估計至少有七成以上不宜居住，為什麼呢？因為屋齡久了都會出現龜裂漏水，再者假設當初買房者介於25-35歲，至今約65-75歲就會面臨爬不動樓梯的問題，因此保守估計至少產生70%約125萬戶的舊屋換新屋需求。胡偉良認為，「比起少子化，高齡化社會的人們不但要住房，需求還比年輕人更麻煩，沒辦法住在爬樓梯的房子，房東不願意租房給老年人，這些因素都會使得老人必須另購新屋居住。」

10年約增加40萬戶首購族增量購屋需求

胡偉良進一步分析，若再加上年輕首購族每年約10萬戶，10年就100萬戶的需求，考量近年新屋的房屋移轉比例漸增（近年來已逾40％），以4成選擇新屋計算，約有40萬的新屋需求。

再根據內政部人口結構的變化分析統計資料顯示，近10年人口成長數到今年９月為止，增加59萬多人，但家庭戶數卻暴增 112萬戶多。台灣人口成長率逐年下滑，但是台灣的家戶數卻持續上揚，主要原因是家庭人口數的減少，從2007年台灣每戶3.06人，到了今年滑到每戶2.7人，北高及新北市三都更僅有2.5人。而家庭戶數的成長也意味著房屋的潛在需求，顯示少子化的問題會直接影響到每戶人口數，但對於房子需求數量的影響卻造成不減反增。

老屋換屋群及首購族的新增購房需求二者相加後10年後全台約有165萬戶的剛性增量需求。

再看供給量：全台10年間新屋建量100萬戶遠低於需求量

胡偉良指出，現在台灣每年的房屋興建量不到10萬戶，大台北地區更有大幅縮水的趨勢，因為都會區的可建土地愈來愈少，加上老屋改建或都更不易，因而新屋的供給愈來愈有限。若未來10年間蓋100萬戶新屋（最大上限），縱然加上這幾年濫建造成的餘屋存量（估計達5萬戶），供給增加的總量約105萬戶增加，仍然追不上165萬戶的需求增量，供給量和需求量呈現１.05:1.65的懸殊比例，胡偉良指出「數據會說話，未來10年新屋會呈顯供不應求的現象，房子老化的速度，遠遠快過少子化人口減少的速度。所以說少子化怎麼會衝擊到新屋的房價呢？」

老房、新房房價分道揚鑣，差異日大

從總量來看，房屋的需求還是比有效供給來的大，若再將房屋市場上的老屋及新成屋（以1999年921之後興建）做切割，那麼這兩塊的市場供需差異就更大了，921之後興建的成屋更會突顯供不應求的狀況。

胡偉良總結指出，「台灣雖然面臨少子化問題，短期看似市場需求低於供給，綜觀中長期面臨高齡化時代、老屋破舊不宜居住、房地產保值最佳特性三大要素，對於新房子的需求量，只會易漲難跌，此時也將呈現老房、新房房價分道揚鑣的情景，新房房價將難憾動，更別說是崩盤了。倒是老房房價將日益下跌。

▼品嘉建設創辦人胡偉良。（圖／品嘉建設提供）

品嘉建設創辦人胡偉良