日房產商辦店舖最有賺?2018新風向:住宅剛性需求才有撐

▲▼日本房產 (圖/翻攝自pakutaso.com)

▲過去台灣人錢進東京,多選擇商辦店舖投資。(圖/翻攝自pakutaso.com)

消費中心/綜合報導

海外投資最怕預估錯誤,不僅投入的辛苦錢無法回收,遠在國外的房產,若沒有租賃公司幫忙管理、招租,恐淪為「海外房產孤兒」,時間一久更怕房價一跌不起,要脫手也難。近年許多名人大談前進東京房市的買房經,做為旅遊時自住,或是長期出租、賺取租金報酬,讓不少投資人心動。然而,看專家分析利弊,不如靠自己蒐集資料,或找到當地可信賴的不動產事務所詢問討論來得實在。

長期觀察各國投資人喜好與習慣的HF不動產株式會社海外營業本部長徐鐵峰指出,「這幾年前進日本房市的台灣人,多是以出租投資為首要目標。不過,多數投資人會把在台灣的習慣代入思考,卻忽略國外民情、現況和台灣完全不同。」例如,在台灣如果想要有長期穩定的收益,投資人多會把目光鎖定在商辦店舖,若購入物件位於熱鬧地段,商辦可比一般住家出租的收益高出不少。加上,台灣租屋資訊流通快,許多房客幾乎是一年搬一次家,房東每隔一陣子就要找人看房,勞心勞力,不如長期租賃的商辦來得穩定。

HF不動產(HF提供)

▲HF不動產株式會社海外營業本部長徐鐵峰指出,「多數投資人會把在台灣的習慣代入思考,卻忽略國外民情、現況和台灣完全不同。」

對此,徐鐵峰表示,早年投資東京商辦店舖的台灣人相當多,這類物件在台灣市場也很熱門,便利超商更是投資人最愛。「不過這幾年隨著東京房地產與租金皆有漲幅,加上網購風氣吹進日本,人們越來越少進到實體店舖買東西,導致店家收入逐年減少,首當其衝的就是便利商店。」徐鐵峰表示,近來東京的便利超商就有關店現象,原店家退租後,調漲後的租金也讓其他商家卻步,遲遲未有新店家進駐。

日本LAWSON示意圖(圖/記者蔡玟君攝)

▲網購風氣吹進日本,加上東京租金上揚,造成一波便利超商關店潮。(圖/示意圖/記者蔡玟君攝)

但若是家庭客,日本的現況就和台灣很不同。徐鐵峰解釋,「日本人每搬一次家,整理、搬遷等瑣事就會讓他們多花6個月的租金成本!」所以非到不得已,他們不會勞師動眾地搬離現居地,且一租就是好幾年。如今比較起來,東京住宅物件會是近年低風險且能有穩定現金流的投資。

既然提到住宅,就一定會有選擇地段的問題。在HF不動產負責租賃管理、熟知住戶需求的高橋慶彥表示,比起周邊是否熱鬧或物件是否偏舊,日本人更重視住處與車站間的徒步時間,因此要慎選跟車站不離太遠的物件。「即使是目前投資報酬率高、但離車站遠的物件,或許前幾年會帶給投資人穩定獲利,但若承租人日後退租,再找下個入住者就會有難度,這些變因都要在選擇物件時考慮進去。」

日本的租金會因周邊相似物件的行情而牽動,台灣人若不熟悉在地行情,不少事務所也會提供協助。以HF不動產來說,幫忙海外投資者做好當地觀察、分析,並提供給投資人參考,甚至給予建議、討論,都是服務之一。購入房產後,擁有一條龍服務的HF不動產,也會繼續接手繁瑣的租賃管理工作。「在日本,大樓住宅的管理委員會一年大概會開2、3次會議,主要讓住戶了解大樓管理費、基金、出入金等使用狀況,近期的修繕計畫以及大樓狀況等,這些資訊我們都會翻譯並及時提供給台灣房東,讓他們隨時掌握房子狀況。」高橋慶彥補充,當日本房客有住房問題,「我們事務所有許多台灣員工,能降低可能因語言文化的差異而導致的誤會,怎麼把台灣房東和日本房客兩邊的意見結合,並討論出最可行的解決辦法,讓雙方都滿意,是我們的強項。」

▲▼日本房產 (圖/翻攝自pakutaso.com)

▲海外投資走到買賣階段時,也要看清楚租賃管理會提供的服務。(圖/示意圖/翻攝自pakutaso.com)

過去海外投資興起時,不少投資人只想以最划算的價格購入投報率高的物件,卻忽略後續管理、報稅等事務會讓身為外國人的自己一個頭兩個大。高橋慶彥提醒投資人,買賣跟租賃是完全不同的學問,在買賣的階段一定要跟負責租賃管理的人找機會溝通,了解後續確切會提供的服務為何。選擇事務所時,也不能只因租賃手續費收得很低就心動。「我們事務所會幫台灣房東處理報稅、保險問題,房客退租時 也會免費幫海外房東巡視物件是否有毀損等,這些服務都包括在手續費中。但若是手續費收得很低的事務所,這些服務都會另外收費,其實並不划算。」在海外投資一條龍服務日漸成熟的現在,如何選擇可信賴的業者有其值得探究的眉角,投資人得需好好做功課。

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關鍵字:HF日本東京不動產租賃住宅便利商店管理

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