從薪水算出每月租金上限 才能額外擠出錢來儲蓄頭期款

▲▼房仲,店頭,帶看,介紹,物件,看屋,女子,買房,購屋,置產。(圖/記者張菱育攝)

▲買房好,還是租房好,從先看租金夠不夠付房貸本息。(圖/記者張菱育攝)

精選書摘
作者/蔡志雄
摘自/《租事順利:從挑屋、簽約到和平分手,房東與房客都要懂的租屋金律》

關於購屋,通常有貸款本息不要超過每月薪資三分之一的說法,但如果是租房子,租金應該占薪資多少比例就很少討論了。

如同前面說的,租屋好還是買屋好,應該是以租金夠不夠付房貸本息為標準,換言之,一輩子究竟是租屋還是買屋應該是浮動的,當租金不夠付房貸本息時選擇租屋,一旦租金夠付房貸本息的時候,就可以買一間屬於自己的房子,結束到處租屋漂泊的生涯。

想要結束漂泊也不是那麼簡單,畢竟買屋時要付一筆金額不小的頭期款,這一定要靠平常的儲蓄了。

所以租金究竟占薪水多少比例?除了考慮不能造成財務負擔外,還要有額外儲蓄頭期款的能力,才能事先做好購屋的準備,這樣一旦租金夠付房貸本息時,頭期款已經先存好了,再將租金轉為繳房貸,購屋自然可以很順利。

如果平常沒有存下頭期款,那麼算一算當租金夠付房貸本息時才要回頭開始存頭期款,買屋不知又要等到何年何月,而且也許等到存好頭期款時,又遇上房價大幅上漲,租金又不夠付房貸本息了!只好一切又要從頭來過,這樣子買房子就會好像倉鼠跑滾輪一樣,永遠繞啊繞沒有盡頭。所以,一邊租屋一定要記得一邊存頭期款,把全部的錢通通拿去租屋,是非常可惜的事情。

既然租金不能造成財務負擔,平時還要做好購屋準備,才能額外擠出錢來儲蓄頭期款,所以租金占每月收入的比例至少要跟買房一樣,不能超過三分之一,如果能控制在四分之一最好。這樣一來,四分之一繳租金,四分之一拿來存頭期款,至少還剩下二分之一的薪資可以當作日常的花用。

「哇!那假如薪水只有22K,四分之一不過才5,500 元,能租到房子嗎?」爭論這樣的問題沒什麼意義,不如直接上租屋網站591 查詢租屋真實狀況便可知曉。

關於房地產的議題,最怕就是用抽象的理論在那邊討論來討論去,你認為租得到我認為租不到吵個沒完,上網查詢看看實際結果不就得了。

實際查詢的結果,5,000 元可以租到士林區文林路4 坪的雅房,文山區萬寧街3 坪的分租一房,甚至還能租到大安區敦化南路5 坪的雅房,如果5,000 元在臺北市都租得到,那全臺灣應該都可以租得到了。

實際看市場這點很重要,不光是在租屋,連買賣也一樣,很多人以為房價很貴,其實在臺北市連500 萬以內的房子都有,查一查就知道有高達好幾百間,甚至於當中還有物件有高達三千多人瀏覽,這代表了什麼意義呢?

當很多人正在嘴砲房價高的同時,有很多認真的人正在偷偷的做功課找房子,而且這樣的人數至少超過三千,還真不少呢!

結果就是認真的人買到了便宜實惠的房子(我是舉例,未必是這一間),卻還是有很多只喜歡嘴砲不喜歡做功課的人在那邊嫌房價貴,所謂的房價貴根本只存在這些人的腦海裡,跟市場裡的真實現況完全不一樣啊!

當然我不是說房價不貴,只是強調市場上只要願意認真找,還是有便宜的物件可以挑可以選,但畢竟買賣房屋不是這本書的主軸,所以我們還是回到租賃來,根據市場上的真實狀況,5,000 元的確可以在市場上租到房子。

既然連5,000 元都租得到房子,那麼,想把租金控制在月薪四分之一確實是可以做到的。
當然,5,000 元租到的房子會很好嗎?通常不會,要不是特別小就是特別遠。這樣住起來不會不舒服嗎?嗯,可能會不舒服,因為要容忍小空間或比較久的通勤時間。
那為什麼要讓自己住的不舒服呢?這個理由很重要,「因為要讓自己可以存下一筆錢,擁有置產的能力」。

就像前面說的,很多人不看市場實際狀況,腦海裡自以為房價很高買不起,所以已經放棄買房子的打算,而且是一輩子從此放棄買房了,既然如此,那就不用存頭期款。於是把薪水裡除了日常的花費以外的錢通通拿去租房子,甚至租金高達月薪二分之一以上。沒錯啦,這樣是可以讓自己住得舒服一點,但事實上是讓自己跟買房的目標距離越來越遠,而且恐怕只是「暫時」舒服而已。

為什麼說是「暫時」讓自己住得舒服一點,租屋可以一輩子都很舒服啊!
是這樣嗎?看過媒體關於中年大叔租不到房子的新聞就知道。
房東問大叔:「結婚了沒?」
大叔說:「還沒!」
房東又問:「那有女朋友嗎?」
大叔回答:「也沒有耶!」
房東心想,哇塞,這麼大年紀了沒結婚也沒女朋友,怪怪的,而且連個對象也沒有,哪天要是在房間想不開,房子不成了凶宅了!
所以只能給大叔一個無情的答案:「不租!」

當然,未必每一件租屋房東都會如此冷酷無情,但不能否認的是,租與不租決定權是在房東的身上,房東不租,房客也莫可奈何。

還有,房子畢竟是租來的不是自己的,連釘個鐵釘或掛勾都要經過房東同意,也看過不少案例,就是房東故意以各種理由,像是牆壁油漆變髒等等理由苛扣房客押金,所以,租房子很難像買自己的房子一樣,住得自由自在。
因此,租屋可以一陣子,這個一陣子也許很長很久,但不能是一輩子,當租金夠付房貸本息而自己又有能力時,就應該買下屬於自己的房子。

所以為什麼要忍受住5,000 元的房子,那是為了將來擁有置產的能力。坦白講,這個世界是辛苦的,只有少數含著金湯匙出身的人輕鬆一句:「喜歡嗎?爸爸買給你」就能搞定,但你我都不是這樣幸運的一群人,就看你是選擇先苦現在,還是苦未來囉!

而且倒也不必把租金控制在月薪四分之一這件事看得那麼辛苦,5,000 元月租那是只用單身一個人的標準來看,而且還是用最低月薪22K 推算出來的,如果月薪高一點,或者是夫妻、情侶兩個人共住,月薪加在一起,那租屋預算至少就有10,000 元以上,租屋的選擇就會變多,也會住得更舒服。

《租事順利:從挑屋、簽約到和平分手,房東與房客都要懂的租屋金律》(圖/三民書局提供)

★本圖、文經三民書局授權,摘自《租事順利:從挑屋、簽約到和平分手,房東與房客都要懂的租屋金律》

★作者蔡志雄,政大法律系畢業,律師高考及格,不動產經紀人考試全國第二名,租賃住宅管理人員,106年新北市優秀社會青年,Yahoo奇摩房地產、鉅亨網專欄作家,開設「RED612揪安心租賃管理公司」。現任:中華民國律師公會全國聯合會監事、基隆律師公會常務監事、中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會理事、台北市租賃住宅服務商業同業公會理事
 

關鍵字:書摘租房看房看屋挑屋房客租金

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