黃舒衛／布局啞巴兒子潛力股　必學！小資族投資店面3大心法

▲店面市場最高峰發生在2013年，台北市每年還有將近700件成交。（圖／記者林裕豐攝）

文／瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

少子化、超高齡社會的來臨，靠人不如靠己，但您的退休金準備計畫上路了嗎？過去穩定、高收益的金融投資商品一直是置產族的最愛，惟金融市場專業且多變，再加上國際政經環境、近期新冠疫情干擾，超低利率甚至負利率時代已使貨幣價值越來越薄，找到能保本且抗通膨的商用不動產，誠屬不易。對小資族來說，店面投資你不能不知。

一葉知秋，根據國際不動產顧問公司瑞普萊坊調查統計，今年第3季台北市東區的店面空置率為11.3%，但若排除特賣會等短租型態，實質空置率則高達14.4%，雖然不畏新冠肺炎干擾，較去年同期15.6%微降，但實體店面遭逢電商、購物中心崛起，以及便利商店、超市服務多元化的蛻變，最後挾期資本市場提供的源源不絕資金、品牌後援，甚至連Amazon、淘寶、蝦皮等國際品牌也無差異地橫掃台灣市場，零售通路天翻地覆的轉變，讓店面投資不若以往輕鬆。

另外從業態的數據表現來看，今年8月經濟部統計處公布的批發、零售、餐飲業營業額統計中，零售業年增8.2%，其中汽機車一枝獨秀，年增33.5%，其次為電子購物業的16.4%，第三則是便利商店的15.6%。而年輕人最嚮往的創業機會，餐飲業年增只有2.0%，且門檻低、品牌炫的飲料店業已出現成長曲線下彎的現象，年增只剩0.2%，根本原地踏步。

我們可以看到兩個極端趨勢，一邊是資本實力雄厚的車廠，隨著電動車強勢登場，猛開前衛的汽車showroom，創造出難得的跳躍性成長。另外全球密度第二高的便利商店從食品、商品，一路進化到餐飲、代收、票券等，全天候、包山包海涵納了零售市場。

相對而言，小資族投資店面若沒有條件搆到上述大腕，又擋不住用網路代替馬路的消費習慣，將無法逃避彷彿逃也逃不掉的高空置率、租金下修黑洞，最後高額投資的店面就像一支拿在手上、來不及品嚐，但投資價值很快就要消溶殆盡的冰棒。

從實價登錄的大數據資料來看，店面市場最高峰發生在2013年，台北市每年還有將近700件成交，但隔年則慘摔到450件以下，大跌超過3成。之後幾年與2013年相比，雖然穩定，但都是腰斬量，即便今年房市大熱，但在資金排擠下，居然還逆勢衰退，交易量恐怕還要再縮1成！因此選投一個有不敗利基的店面，更顯珍貴，不易。