黃舒衛/布局啞巴兒子潛力股 必學!小資族投資店面3大心法

▲▼店面         。(圖/記者林裕豐攝)
▲店面市場最高峰發生在2013年,台北市每年還有將近700件成交。(圖/記者林裕豐攝)

文/瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

少子化、超高齡社會的來臨,靠人不如靠己,但您的退休金準備計畫上路了嗎?過去穩定、高收益的金融投資商品一直是置產族的最愛,惟金融市場專業且多變,再加上國際政經環境、近期新冠疫情干擾,超低利率甚至負利率時代已使貨幣價值越來越薄,找到能保本且抗通膨的商用不動產,誠屬不易。對小資族來說,店面投資你不能不知。

一葉知秋,根據國際不動產顧問公司瑞普萊坊調查統計,今年第3季台北市東區的店面空置率為11.3%,但若排除特賣會等短租型態,實質空置率則高達14.4%,雖然不畏新冠肺炎干擾,較去年同期15.6%微降,但實體店面遭逢電商、購物中心崛起,以及便利商店、超市服務多元化的蛻變,最後挾期資本市場提供的源源不絕資金、品牌後援,甚至連Amazon、淘寶、蝦皮等國際品牌也無差異地橫掃台灣市場,零售通路天翻地覆的轉變,讓店面投資不若以往輕鬆。

另外從業態的數據表現來看,今年8月經濟部統計處公布的批發、零售、餐飲業營業額統計中,零售業年增8.2%,其中汽機車一枝獨秀,年增33.5%,其次為電子購物業的16.4%,第三則是便利商店的15.6%。而年輕人最嚮往的創業機會,餐飲業年增只有2.0%,且門檻低、品牌炫的飲料店業已出現成長曲線下彎的現象,年增只剩0.2%,根本原地踏步。

我們可以看到兩個極端趨勢,一邊是資本實力雄厚的車廠,隨著電動車強勢登場,猛開前衛的汽車showroom,創造出難得的跳躍性成長。另外全球密度第二高的便利商店從食品、商品,一路進化到餐飲、代收、票券等,全天候、包山包海涵納了零售市場。

相對而言,小資族投資店面若沒有條件搆到上述大腕,又擋不住用網路代替馬路的消費習慣,將無法逃避彷彿逃也逃不掉的高空置率、租金下修黑洞,最後高額投資的店面就像一支拿在手上、來不及品嚐,但投資價值很快就要消溶殆盡的冰棒。

從實價登錄的大數據資料來看,店面市場最高峰發生在2013年,台北市每年還有將近700件成交,但隔年則慘摔到450件以下,大跌超過3成。之後幾年與2013年相比,雖然穩定,但都是腰斬量,即便今年房市大熱,但在資金排擠下,居然還逆勢衰退,交易量恐怕還要再縮1成!因此選投一個有不敗利基的店面,更顯珍貴,不易。

▲▼店面         。(圖/記者林裕豐攝)

▲捷運站旁的店面租金有撐。(圖/記者林裕豐攝)

自用市場與投資市場最大的差異是,前者主要是看「價格」、「效用」,簡單來說就是CP值,像上市場挑瓜一樣,價格之外,賣相、重量、甜度缺一不可,只要買方自己看上眼就OK,但投資市場則要深究「投報」、「潛力」、「稀有性」,講求的從承租方、消費者需求、偏好、趨勢的強弱,決定成敗關鍵。

「投報」看的是租金收益與購買成本之間的關係,如果深入分析則還要把空置損失、裝修成本、管理費、設備維護費、持有稅、招商代理費等客觀損失或支出一併納入考量,所以不是便宜就值得入手。能帶來穩定成長並降低成本支出的才是好物件,否則現在東區、士林夜市、新崛江傳統商圈一堆降價物件為何乏人問津?

第二要看「潛力」。雖然店面交易冷清,但還是有產品能力挽狂瀾。根據實價登錄大數據,從2012年有實價登錄資料以來,若用屋齡分類,台北市店面單價從每坪82.44萬,約增加7.6%,但屋齡6~15年的卻從每坪83.76萬,爆增43.4%到120.12萬!

衍伸分析,這些過去在蛋白區或低價區的店面,隨著重劃區人口逐漸充實、捷運路網所發揮的商業活動乘數效果,拉動投資「潛力」大加分,絕對是資金競逐的對象,不但不怕跌價,更不用擔心求售無門。布局「潛力」股,才有機會在價差、收益雙頭賺。

最後,「稀有性」代表缺乏替代性。在目前通路多元、虛實整合的潮流下,越能站穩戰略位置的實體店面,如:純住宅社區、商辦大樓,可發揮獨一無二的服務支援,而又不限於商品販售,則被取代性越低,不僅不怕租金競爭,更有各種轉型機會,可立於不敗之地。

當別人恐懼時,不妨試著貪婪一點,趁產品市場低谷、乏人問津時,把握高議價機會,配合專業諮詢服務替您打點各種不熟悉的招商軟硬體整合、法規限制,克服物件判斷的盲點,則尋找蒙塵的高投報物件,打造安穩的被動收入人生,不是遙不可及的夢。

►黃舒衛小檔案

學歷
政治大學地政系碩士

經歷
國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部
東亞建築經理公司市場分析師
永慶房產集團研展中心經理

現職
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監


 

關鍵字:店面啞吧兒子小資族黃舒衛

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