陸敬民/炒房天怒人怨!政府打房兩大手段 對一種產品「沒用」

▲房地產,房產,不動產,打房,買房,置產,房市,空屋稅。(圖/記者林敬旻攝)

▲房市近來亂象四起,政府又興起打房的念頭。(圖/記者林敬旻攝)

文/《住宅週報》社長陸敬民

最近由於台灣各地陸續出現搶購建案的現象,甚至有人排第3順位卻買不到房子,不僅引發民怨也吸引政府注意,前陣子更是大動作到桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市以及高雄市進行聯合稽查,也找了幾家主要的房貸銀行「喝咖啡」,其用意路人皆知,就是要開始準備打房了。

只不過,這打房到底是玩真的還是玩假的,事實恐怕不是一般民眾想得那麼美好,而從過去經驗來看,政府出手打房確實能達到壓抑房價的效果,只不過能維持多久就不一定,可是政府這次為什麼要出手打房?原因就在於房市出現了3大亂象,搞得政府不出面干預不行。

第一個是「違法違規」,例如近期有一些建案還沒拿到建照就開始大肆廣告宣傳,甚至營造預約看屋的熱潮,這明顯就是違法的行為,你說政府怎麼可能放著不理會?

第二個亂象是「破壞市場秩序」,這點並不屬於違法範圍,但是卻可以搞得天怒人怨,「紅單」就是最好的例子,一般民眾買房的對象是建商或代銷,但掮客或投資客藉由特殊管道取得「承購權」,也就是所謂的紅單,然後民眾變成要向這些掮客或投資客買承購權,先被扒一次皮之後再被建商或代銷扒一次,就徹底引發民怨,政府也不能坐視不管。

第三個亂象則是「政府課不到稅」,買賣紅單的人不會有幾個誠實申報所得,你有賺錢但是政府卻課不到稅那怎麼可以!因此就會出手打房。

豪宅,房地產,景氣,奢侈稅(圖/記者張一中攝)

▲奢侈稅的開徵是近10年第1次打房。(圖/記者張一中攝)

而政府會採用的方式從這10年來的幾次打房,就能略知一二。這10年間政府第1次祭出打房措施是在2011年,當時的馬英九政府推出了課徵「特種貨物及勞務稅」,也就是所謂的「奢侈稅」,規定被定義為特種貨物的商品若在短期間內買進賣出,就會被課徵較高的稅額,而被歸類為特種貨物的品項很多,包括汽車、遊艇都是,不過大家都還是把眼光放在「房子」上。

根據奢侈稅的規定,民眾購入房子後1年內出售要被課成交價15%的奢侈稅,若是在2年內出售稅率則是10%。當時推出之後確實讓房市短暫回檔,達到壓抑房價的效果。只不過奢侈稅在倉促間推出並沒有做好全盤考量,推出的主要目的也不是真的要打房,當時許多專家就指出,政府只是想平抑貧富差距愈來愈懸殊的「民怨」,因此才推出奢侈稅,避免高資產族群藉由短進短出套利。

而這10年間政府的第2次打房,則是在2016年時推出的「房地合一稅」,此一新制推出後奢侈稅也正式退場,相較於奢侈稅僅針對購買後2年內出售課稅,房地合一稅則將管控期間拉長,稅率也大幅調高,若是購入房產1年內就出售稅率高達45%,1~2年內出售稅率則是35%,2~10年稅率為20%,持有10年以上稅率則為10%。另外若是自住連續6年可有400萬元的免稅額。

此稅制一出果然對房市造成衝擊,尤其課稅的年限拉長也導致想投資的人必須延長持有年限,無法短進短出的狀況下一時間也讓投資客消聲匿跡,少了炒作的投資客房價也被抑制下來。

▲▼房貸,利率,銀行,店面,套房,住商不動產。(圖/記者陳建宇攝)

▲降低房貸成數也是政府打房的手段之一。(圖/記者陳建宇攝)

從這2次的打房措施來看,「加稅」就是政府最愛用的方式,但其實政府還有另外一招就是「選擇性信用管制」,也就是針對特定產品降低授信額度,降低該類產品的房貸成數,如此一來買方就必須拿出更多的自備款,讓投資客無法以操作槓桿的方式套利。

這套做法最知名的就是針對豪宅產品,總價4000萬元以上的物件最多只能貸款60%,等於要拿出40%的自備款,立刻就讓豪宅市場降溫,堪稱打房的重要工具。

看到這裡就可以發現,政府打房的2大手段就是「加稅」及「降房貸成數」,也就是利用「提高持有成本」來打房,確實都能達到一定的成效,從現在政府蠢蠢欲動想要再度出手打房的態勢看,會採用的方式也就是這2招。只不過聰明的投資客就會把成本往後灌,增加最後一手承接者的痛苦指數。

真的要杜絕房市的歪風這樣絕對不夠,因為預售仍有套利的空間,而預售屋並不受房地合一稅的限制,尚未成屋也沒有貸款的問題,等於政府最強的2招都沒用。

事實上,真要打房維持居住正義,就應該規定「拿到使照才准賣房」,也就是禁止預售制度,一率改成成屋銷售,要買房就馬上要面臨貸款問題,再會玩槓桿的投資客也沒轍。

只不過我們也發現,政府每次出手打房的時候往往是出現民怨、「民氣可用」的時間點,往往只是短期平抑房價讓民眾感受到一點「居住正義」的小幸運,沒必要、也沒想過真的要把房市打死,只能成屋買賣影響層面太大,可能性實在不高。

►陸敬民小檔案

學歷:淡江大學中文系畢業
經歷:《自由時報》房地產記者
現職:《住宅週報》社長

►《地產詹哥老實說》EP5投資、租屋都比買房划算?青年房市三大問:沒富爸不行嗎

關鍵字:名家專欄陸敬民打房房市亂象奢侈稅房地合一選擇性信用管制房貸

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