甚麼是法拍屋？ 一張圖秒懂法拍屋流程

▲屋主若無力償還債務時，房子恐會被法院拍賣還債。（示意圖／記者張菱育攝）

記者張菱育／台北報導

許多人對於法拍屋還是一知半解，《ETtoday新聞雲》請法拍專家來說明法拍屋的幾項基本要點，包括何謂法拍屋、法院各拍次之間的定價方式、可點交及不可點交物件等，投標人在投標法拍屋之前，需搞清楚各項法拍規定及流程，就有機會能買到比市價便宜的房子。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，法拍屋是屋主（債務人）若無力償還債務時，像是房貸、卡費未繳、欠繳管理費、欠稅、法院判決理賠、本票簽給第三人或錢莊未於期限還款等，被債權人向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，且以拍賣所得償還債權，所以遭到法院強制執行拍賣的房屋，就是法拍屋。

法院各拍次之間的定價方式，在第一拍時，會由法院依不動產的鑑定價格來決定拍賣底價，通常底價會比市價還低一些，大約市價的8~9折，一拍流標之後，二拍通常是再打8折拍賣，若再流標，到了第三拍則約是市價64折，再流標會到「應買公告」，會公告3個月以第三次拍賣底價拍賣，買方可以直接以應買價格購買，若仍然無人投標，才會到「特別拍賣」，底價約是市價5折。

▲法院拍賣作業流程。（圖／寬頻房訊提供）

而法拍屋會分成可點交物件和不點交物件，區分如下。

點交物件：
1.查封時為債務人自住，或確定為空屋
2.查無第三人佔用
3.租賃關係已遭法院排除

不點交物件：
1.所有權不完整（土地或建物為共有）
2.遭到第三人佔用（第三人無償使用或因其他原因而居住在內、第三人承租使用、使用關係不明）
3.借名登記
4.公共設施

▲點交及不點交物件，法院服務流程。（圖／寬頻房訊提供）

而台灣不動產拍賣秘書長楊敬熙則提醒，若原本的物件已經有第三人承租，基於「買賣不破租賃原則及其排除｣，出租人把房子出租交付之後，承租人就佔有中，就算出租人把房子的所有權讓與給第三人，這項租賃契約仍然繼續存在，不過未經公證的不動產租賃契約，期限超過5年或未定期限的話，並不適用。

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