小坪數到底好不好?「+1房」可以買嗎 內行曝:別被總價迷惑

▲▼幸福空間新Logo。(圖/幸福空間)

作者:幸福空間

有陣子主打適合一個人或情侶居住的套房,大多位在交通精華地段、坪數小但總價又在可負擔範圍,在市場上非常熱門,也有人說可以買來收租,在租屋市場的價格也不錯。因此你可能會好奇,這樣的小坪數房子是否真的值得購買?

▲▼套房,房間。(圖/取自免費圖庫Pixabay)

▲小坪數房子是否真的值得購買?(示意圖/Pixabay)

回到最根本的源頭,小宅產品到底為什麼會出現、要賣給誰?其實從台灣的小宅市場狀況就可以看得出來,它常出現在房價最高或周邊地段。既然是精華區,交通條件一定很好,主力客群就會被鎖定在沒有交通工具的單身族群。

另外,對建商來說,土地成本與建造成本愈來愈高,而購屋族可以負擔的總價仍維持在千萬上下,自然房子的坪數就愈來愈小,再加上少子化,兩房甚至1 + 1 房的產品就變得愈來愈多了。

「+1 房」遍地開花,CP 值超高?

如果真的需要買這類小宅產品時,該注意哪些事項呢?近來市面上常出現一種文案,即1 + 1 房、2 + 1 房等產品,後面多的那個「1」,很容易讓人誤信是一個完整的房間。不過,所謂魔鬼都在細節裡,就我個人經驗,如果是完整的一間房,就不會打「+ 1」這種文字,而會寫正2 房、正3 房。

這種產品會出現的根本原因在於,目前雙北能接受的總價帶落在1300 到1500 萬,為了在有限的土地上做出最極致的坪數規劃,這種「+1」房型便因應而生了。不過,這樣的規劃本身就存在一定的問題,表示建商在規劃產品時,可能是以「價格」為核心,而非居住者的使用習慣,一旦如此,整個產品恐怕只有價格是可以接受的,其他如動線、居住空間跟需求等,或許都不符合期待(當然,一定也有不錯的小宅產品,多看多比較自然就會了解)。但當這個地區的房子蓋一棟、賣一棟、少一棟時,這樣的「+ 1」產品就仍有一定的市場。

因此,我還是要再三提醒,「居住空間」才是買房的第一要項,如果那個「+ 1」房根本無法當成真正的房間使用,最後只能充當儲藏室時,也是一種空間浪費。我之前在影片裡也不斷強調,再小的房間都該有2.5 坪,才放得下衣櫃跟床,所以千萬別被總價數字迷惑,回歸自己的需求才理智。

▲套房(示意圖/取自免費圖庫Pixabay)

▲ 小宅常會將廚房、餐廳和客廳三合一,強化空間使用機能。(示意圖/取自免費圖庫Pixabay)

延伸閱讀:【買房實戰課】買房最容易忽略的三大重點!

投資客才買套房?關於小宅的投報率

最後是關於投資小宅的問題,過往常有人認為只有投資客才買套房,買了就是要拿來收租而非自住。不過,如果現在問我買賣套房是否還有套利空間,我自己的看法是「產生很大價差的時代已經過去了」,多數台灣人的居住環境與需求,也不是落在套房這個區間。

如果是要買來收租,我認為套房比較偏向「創造現金流」的產品。這是什麼意思呢?套房因為總價低,所以頭期款可能只需百來萬,貸款700 萬,一個月的房貸金額大約落在2 萬塊左右。台北市蛋黃地區的套房約可租2 萬5 千元上下,整體投報率(投資淨損益/總投入資金)約落在1% 左右,其實也不是非常理想。

假設你今天是想要買這種坪數小、房數少的產品作為投資,就要考慮未來的轉手機會,我建議一定要將「地點」納入前三項考量,地點又取決於和捷運站的距離,最好是走路10 到15 鐘以內,總價1500 萬以內的房子,其轉手、出租機會都會比較高。

如果要找投報率好的產品,應該要在新北市蛋白區找總價差不多,但一個月能租3 萬元左右的兩房一廳、三房兩廳的房子,這樣才能創造價值較高的被動收入。

35 房屋小知識:選小宅時,至少要有15 坪

如果真的需要購買套房或小宅產品時,我會建議買「好脫手」的小宅。這個定義除了要看買入時價格是否夠低之外,坪數上至少也要有15 坪。因為15 坪以下的產品通常貸款只能貸到五成,對首購族來說是負擔,而未來要轉賣或出租時,15 坪以上的房型也比較容易有轉手空間。

延伸閱讀:【買房實戰課】「房市小白」別怕!專家幫你精闢分析跟代銷、房仲、屋主買房的不同之處

【本內容節錄自精選好書《【圖解】35線上賞屋的買房實戰課:房價走勢‧看屋心法‧議價重點,43個購屋技巧大公開!》】

幸福空間專欄

書名:【圖解】35線上賞屋的買房實戰課:房價走勢‧看屋心法‧議價重點,43個購屋技巧大公開!

出版社:聯經出版公司

作者:Ted


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關鍵字:幸福空間小坪數小宅1房

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