▲原本期待秋後進場撿便宜的買盤，討不到好處還形同變相被市場擺了一道。（圖／記者陳筱惠攝）
文／《全球居不動產情報室》 總監陳炳辰
為避免中國房地產企業過度槓桿導致房市泡沫，對岸出手讓地產龍頭恒大風暴越演越烈，台灣央行也祭出新一波信用管制措施；這些在熱錢湧動、低利環境下抑價的新制，卻難敵硬朗房價。原本期待秋後再進場撿便宜的買盤，討不到好處還形同變相被市場擺了一道，秋後算賬。
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在利率仍然偏低，熱錢依舊豐沛的情況下，包括房地產在內的投資市場可說已不止是蠢蠢欲動，事實上7月緩解封之際，預售案現場銷售成績就傳約有2成回溫，且中古屋產品如透天、廠辦等不受群聚效應影響，都有帶看量能，甚至因為低密度的居住型態，像是龍潭、新店的透天物件均現交易熱潮。
▲對岸出手讓地產龍頭恒大風暴越演越烈，台灣央行也祭出新一波信用管制措施，皆是在抑制過熱房市。（圖／路透社）
此外，房市狀態演變出報復性買房恐非話題炒作，正是在於無處可去的資金，自然會往值得投資的標的物去，緩緩解封下令房市交易行為不再難為，蹲低跳高遂呈現水到渠成之姿。
那麼，在中國恒大風暴加上最新推出的信用管制措施，台灣抑制房價新制產生的效果究竟為何？
從「房地合一2.0」4月宣布新制至7月實施前，確實可見移轉棟數走熱所顯現的逃命潮，但挺過疫情嚴峻階段，陸續傳出新竹新案推升到單坪6字頭，桃園中路的新案買氣旺盛，歸咎原因在「實價登錄2.0」的預售屋揭露規範，多有不二價交易案，即便仍會加贈一些家居設備促銷，或是賣相狀態較差的戶別有價格上的折扣，不二價已成風氣，所謂的「報復性買房」正式轉為「報復性賣房」。
▲全台瘋買房，遞延性的「報復性買房」正式轉為「報復性賣房」。（圖／記者陳筱惠攝）
同樣的硬朗房價也出現在成屋市場，具備保值特性物件的持有方並不會太擔心新制與疫情干擾，蛋黃區塊、房市熱區亦會續走出租投報高、增值空間大的強者恆強狀態，加上房產物件有一定的成本，若有降幅都只是稍微減少價差空間，交易價碼不見弱化。
再論此波信用管制，警示意味較濃，未如先前傳出擴及第2屋貸款條件限制，且力道緩和不若早年，房市熱區八個縣市購置第2屋無寬限期，自住客群可改以配偶名義購屋，或許未來也會看到許多女性屋主，而擁多屋投資客群則早有多元管道來做房產買賣，高端資產族群目前更常見現金直接購屋趨勢，在利率偏低的情勢下，都難因此有特別的抑價效果。
對於土地貸款上的相關限制上，近年不論大小建商的荷包都賺飽飽，小幅限縮貸款成數頂多令其獵地野心稍許收斂，又或是大小建商合作推案，建商變通方式多，都不大可能如此受限，無礙全台瘋買房。
多頭市場下原本期待房市過完中秋，再進場撿便宜的買盤，如今討不到好處還形同變相被市場擺了一道，秋後算賬，要期待房價回檔只得寄望是否有升息的打算。即便就算升息，短期內也難回到撼動房價的利率高點，整體房市持續加溫至2021年底應可定調。
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►陳炳辰小檔案
現職：全球居不動產情報室總監
專長：不動產市場分析
經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
學歷：台北大學社會學研究所
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