預售屋換約恐遭禁 業者批違憲!律師現身說法

▲▼ 預售屋合約,工地。(圖/記者陳筱惠攝)

▲內政部草案將全面限制預售及新建成屋換約轉售,是否違憲引起討論。示意圖(圖/記者陳筱惠攝)

記者陳筱惠/台中報導

內政部9日通過《平均地權條例》修法,將全面限制預售及新建成屋換約轉售,違者可處50萬至300萬元罰金,若涉炒房造成民眾恐慌,損及公眾或他人,最高處3年徒刑或併科5000萬元罰金。不動產業者認為:「從加重稅到直接限制人民財產,恐有違憲疑慮。」

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禁止換約究竟有沒有涉及違憲,法界人士解讀角度不同,協策法律事務所主持律師葉耀中認為,預售屋契約權利的轉讓,除法律現無特別限制規定外,實際上《憲法》第15條及第22條也明文分別保障「人民的財產權、締結及轉讓契約的自由及權利」。

換句話說,如今政府如要以法律限制人民締約及契約轉讓之自由,則政府只能在不違反《憲法》第23條,在比例原則的範圍內行使。

註:《憲法》第23條:「以上各條列舉之自由權利,除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序,或增進公共利益所必要者外,不得以法律限制之。」

葉耀中表示,內政部預告要立法限制預售屋契約轉讓,又無法提出基於維持社會秩序或增進公共利益之必要性,將因違反比例原則,而違反前述《憲法》第15條及第22條規範。

不過亞細亞國際法律事務所所長陳頂新律師則認為,其實人民所有的基本權利,只要是為維持社會秩序或增進公共利益且具必要性者,都得以透過法律限制之。

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陳頂新舉例:「在疫情期間,國家為避免疫情之擴散,進而依照《傳染病防治法》第37條第1項第6款規定國民原則上都必須戴口罩就是一個適例。」

陳頂新認為,現今內政部通過修正草案,全面限制預售屋及新建成屋換約轉售,是為落實打房政策,以維護不動產市場穩健發展,在立法目的上,應屬合理。

▲▼台中房市鳥瞰。(圖/記者陳筱惠攝)

▲內政部打炒房鎖定預售屋交易,引起熱議。(圖/記者陳筱惠攝)

不過葉耀中認為:「內政部所說的公益目的,指的是維持不動產交易秩序,避免哄抬及炒作房價。但要達成不動產交易秩序維持目的,實際仍有很多的方法可以達成時,應盡量避免選擇用法規,來直接限制不得交易及轉讓,侵害到人民權利較大的方式。」

另外,陳頂新點出此次草案中列有刑事罰則,若行為人有造成民眾恐慌及市場交易不安等,而損及公眾或他人情形者,最重會被處以3年之徒刑,且併科罰金,最高會罰到新台幣5千萬元,陳頂新表示:「刑度不能說不重。」

陳頂新表示:「從此草案可看出政府打房的決心,但可想而知,勢必會有相反利益團體之反彈,要如何平衡『居住正義』及『私法自治』,為一大難題。此草案後續於立法院審議時,將面臨如何之折衝,各政黨又會如何協商調和,值得觀察。」

▲▼亞細亞國際法律事務所所長陳頂新律師。(圖/陳頂新提供)

▲亞細亞國際法律事務所所長陳頂新律師認為,要如何平衡「居住正義」及「私法自治」為一大難題。(圖/業者提供)

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關鍵字:內政部預售屋 禁止轉賣紅單 炒作 違憲律師 房地產

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