▲銀行承作長年期房貸已成主流，民眾的總支付成本及申貸考量，應掌握3大原則精明選房貸。（圖／鏡週刊提供）
圖文／鏡週刊
今年第3季新增房貸案件創下「2高1低」的歷史紀錄，平均房價、銀行授信額度雙創新高，利率則走在歷史低點，同時也觀察到銀行承作房貸期數動輒300多期，也就是30年期房貸已成主流，專家提醒長年期房貸看似資金負擔小，實則總利息支出沉重，本刊帶你試算、聰明選房貸。
從聯徵中心最新的統計資料顯示，第3季新增房貸案件呈現「2高1低」趨勢，平均房價1154.5萬元，銀行平均授信額度836.6萬元，雙雙寫下歷史新高，房貸利率則是追平去年第4季的新低1.45%。
主要都會區今年第三季房貸統計
在房價持續攀升的壓力之下，民眾普遍希望降低每月還款負擔，聯徵中心統計也發現，承作住宅房貸期數突破300期，換算下來就是30年期（360期）房貸成主流，到底該選哪個好？本刊以貸款金額1000萬元、利率1.40%、分別承作20年期、30年期試算付出的成本差多少。
假設首購族大鈞買房，若選擇20年期房貸，本息均攤，每月還款47796元，總利息支出147萬元；選擇承作30年期，本息均攤，每月還款34034元，總利息支出達225萬元之多。相較於20年期房貸，長年期回推每月資金少付13762元、負擔較輕，但是總利息卻多出78萬元。
房貸多繳10年，成本知多少
換句話說，想要降低每月負擔而選擇30年期房貸，其實要付出相對應的代價。那麼，到底怎麼盤算才能讓買房財務負擔安全過關？以下3大原則要牢記。
一、房貸負擔，守住收入的1/3
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，從去年疫情第一季爆發以來，房價就持續攀升，加上今年通膨、造價上揚的議題發酵，房價又向上漲了一波，以目前房價水準，以往一般家庭選擇20年期房貸，就可維持每月房貸負擔佔收入的1/3，但房價漲到現在可能要綁30年期的房貸，才能維持每月房貸負擔佔收入的1/3。
House123執行長邱愛莉說，降低月付金額，可有更多的餘裕支付生活的不時之需，也可做其他投資理財規劃，但仍提醒民眾注意，拉長還款期限也代表時間成本的增加，以貸款千萬元來說，支付的總利息就多出將近80萬元。
二、升息風險勿輕忽
30年期、40年期的還款期間很長，應將「升息」的風險考慮進去。吉家網董事長李同榮指出，台灣未來2年利率雖有可能調升，央行在考慮整體經濟發展因素下，仍會維持溫和上升的走勢。因此專家建議民眾在申貸前，應先試算可能升息後的付款金額，並審慎規劃每月現金流較佳。
三、雙齡考量
承作長年期房貸，未必每個人都能申請過關，對銀行來說，「人」和「物」缺一不可。邱愛莉說，貸款人的年齡、房屋的屋齡都是考量條件，貸款人年紀較大、或是屋齡較老，想要承作長年期房貸，銀行憂心貸款人還款能力、老屋折舊等風險，未必願意承作。此外，成為有殼一族也要兼顧生活品質，民眾切勿為了買房卻長年困在揹房貸的牢籠裡。
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