記者林裕豐／台北報導
房市名人「帝寶劉媽媽」劉月釵以投資店面聞名，過去靠著「主幹道、角間、夠便宜」，投資幾乎無往不利，但是近來店面市場慘澹，劉媽媽在東區的「主婦之店」店面雖然隔成小型店面，但是多數空置，每月租金大縮水。
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▲原「主婦之店」店面雖然隔成小型店面，但是多數空置。（圖／記者林裕豐攝）
「帝寶劉媽媽」本名劉月釵，原本是夜市鞋店的店員，她一邊上班賣球鞋一邊跟會存錢，存到頭期款後，劉媽媽在士林買下第一間小店面，自己當老闆，接著西門町、通化夜市接連入手店面，劉媽媽靠著鞋業的高利潤，很快累積人生的第一桶金，不過，這時候她只是有自己店面的鞋店老闆，真正讓他聲名大噪的戰役在東區。
▲2006年，劉媽媽先以1.8億元向中美鐘錶老闆王文祥買下中美鐘錶復興店40坪的三角窗店面。（圖／記者林裕豐攝）
2004年12月，劉媽媽和朋友以1.5億元敲下忠孝東路四段中心診所旁的服飾店面，每月租金高達110萬元，大手筆的投資震撼市場，大家開始在問「劉媽媽」是誰？
2006年，劉媽媽用錢說話，讓大家知道她的實力。
2006年6月，劉媽媽先以1.8億元向中美鐘錶老闆王文祥買下中美鐘錶復興店40坪的三角窗店面，這間店面是王家在2000年時，花9000萬元買來的；不過，因為騎樓占20坪，室內只有20坪使用空間，而且沒有廁所，加上房價飆漲，賣掉該店面可賺進9000萬元，王家於是大方割愛，劉媽媽也因此一戰成名。
劉媽媽買下三角窗店面後，在門口掛上黃底的廣告看板，上頭寫著「店王將出，捷足先租」的斗大字眼，而且開價每月租金100萬元，當時市場認為開價太高，沒想到5個月後，雄獅旅遊，以每月85萬元的租金，承租這間店面，後來調整為100萬元，完全滿足劉媽媽的預測。
2006年10月10日，劉媽媽再砸1億元買下夜店PUB「主婦之店」，每月租金40萬元，高租金讓劉媽媽可以安心養店面，等待店面升值。
就這樣一路靠著「主幹道、角間、夠便宜」的哲學，劉媽媽在東區橫掃店面市場，相當風光。
2010年，北市豪宅「帝寶」出現首宗法拍屋，投資店面有成，劉月釵以每坪206萬元天價拍下，她從此被稱「帝寶劉媽媽」，奠定江湖地位。
劉媽媽在東區獲利豐厚，接著她將戰場拉到中部，以10.36億元入手逢甲商圈福星路角地整棟大樓，1樓店面租給麥當勞，樓上是老牌旅館「碧根行館」，推估月租至少200萬元，成為中部租金「新店王」。
不過，讓劉媽媽聲名大噪的東區商圈景氣反轉，2019年雄獅旅遊退租三角窗黃金店面，空租半年，最後租給短期特賣會，百萬月租金剩下17萬元。
位在敦化南路一段190巷的「主婦之店」則是切割成6個單位出租，每月租金達66萬元，比過去單一店面租金40萬元還要高，可以看出劉媽媽反應靈活。
不過，東區商圈還沒跌深反彈，記者實際走訪觀察，「主婦之店」6個單位只有角間租給手機行，其他5間全都空租，每月租金大縮水，經查謄本，店面持有人還是劉媽媽和兒子俞昌哲。
▲「主婦之店」6個單位只有角間租給手機行，其他5間全都空租。（圖／記者林裕豐攝）
從2004年到2022年，東區的店面從一店難求，租金飆漲，店面轉手快速到現在空置率變高，租金腰斬，劉媽媽確實是當代傳奇人物，雖然口袋夠深，但是面對東區景氣的翻轉，熟識劉媽媽的朋友透露，「她也不容易，幸好當初很多店面拿的金額不高，現在房價往下，幸好沒有碰到成本價，還是撐得住。」
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，傳統的包租公、包租婆房市進場成本、持有成本節節升高，而且租金漲幅牛步化，置產客的吸引力仍以增值價差為主。
店面投資客除了要面對低租金投報率的陶戰之外，還有因為疫情、消費習慣、商圈移轉等改變，衍生的降租、高空置率的雙面夾殺，使收益價格大跌，而且房地合一的實價課稅之後，節稅空間更小，因此成為四面楚歌的產品。
早期投資者尚可以較低的成本、早期的回收來彌補市場逆風，但晚進場且鎖定高價金店面的投資客，恐怕只能賭口袋深度。
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