一代傳奇劉媽媽苦撐 夜店一切為六「還是租不掉」

記者林裕豐/台北報導

房市名人「帝寶劉媽媽」劉月釵以投資店面聞名,過去靠著「主幹道、角間、夠便宜」,投資幾乎無往不利,但是近來店面市場慘澹,劉媽媽在東區的「主婦之店」店面雖然隔成小型店面,但是多數空置,每月租金大縮水。

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▲▼ 劉媽媽,東區,店面            。(圖/記者林裕豐攝)

▲原「主婦之店」店面雖然隔成小型店面,但是多數空置。(圖/記者林裕豐攝)

「帝寶劉媽媽」本名劉月釵,原本是夜市鞋店的店員,她一邊上班賣球鞋一邊跟會存錢,存到頭期款後,劉媽媽在士林買下第一間小店面,自己當老闆,接著西門町、通化夜市接連入手店面,劉媽媽靠著鞋業的高利潤,很快累積人生的第一桶金,不過,這時候她只是有自己店面的鞋店老闆,真正讓他聲名大噪的戰役在東區。

▲▼ 劉媽媽,東區,店面            。(圖/記者林裕豐攝)

▲2006年,劉媽媽先以1.8億元向中美鐘錶老闆王文祥買下中美鐘錶復興店40坪的三角窗店面。(圖/記者林裕豐攝)

2004年12月,劉媽媽和朋友以1.5億元敲下忠孝東路四段中心診所旁的服飾店面,每月租金高達110萬元,大手筆的投資震撼市場,大家開始在問「劉媽媽」是誰?

2006年,劉媽媽用錢說話,讓大家知道她的實力。

2006年6月,劉媽媽先以1.8億元向中美鐘錶老闆王文祥買下中美鐘錶復興店40坪的三角窗店面,這間店面是王家在2000年時,花9000萬元買來的;不過,因為騎樓占20坪,室內只有20坪使用空間,而且沒有廁所,加上房價飆漲,賣掉該店面可賺進9000萬元,王家於是大方割愛,劉媽媽也因此一戰成名。

劉媽媽買下三角窗店面後,在門口掛上黃底的廣告看板,上頭寫著「店王將出,捷足先租」的斗大字眼,而且開價每月租金100萬元,當時市場認為開價太高,沒想到5個月後,雄獅旅遊,以每月85萬元的租金,承租這間店面,後來調整為100萬元,完全滿足劉媽媽的預測。

2006年10月10日,劉媽媽再砸1億元買下夜店PUB「主婦之店」,每月租金40萬元,高租金讓劉媽媽可以安心養店面,等待店面升值。

就這樣一路靠著「主幹道、角間、夠便宜」的哲學,劉媽媽在東區橫掃店面市場,相當風光。

2010年,北市豪宅「帝寶」出現首宗法拍屋,投資店面有成,劉月釵以每坪206萬元天價拍下,她從此被稱「帝寶劉媽媽」,奠定江湖地位。

劉媽媽在東區獲利豐厚,接著她將戰場拉到中部,以10.36億元入手逢甲商圈福星路角地整棟大樓,1樓店面租給麥當勞,樓上是老牌旅館「碧根行館」,推估月租至少200萬元,成為中部租金「新店王」。

不過,讓劉媽媽聲名大噪的東區商圈景氣反轉,2019年雄獅旅遊退租三角窗黃金店面,空租半年,最後租給短期特賣會,百萬月租金剩下17萬元。

位在敦化南路一段190巷的「主婦之店」則是切割成6個單位出租,每月租金達66萬元,比過去單一店面租金40萬元還要高,可以看出劉媽媽反應靈活。

不過,東區商圈還沒跌深反彈,記者實際走訪觀察,「主婦之店」6個單位只有角間租給手機行,其他5間全都空租,每月租金大縮水,經查謄本,店面持有人還是劉媽媽和兒子俞昌哲。

▲▼ 劉媽媽,東區,店面            。(圖/記者林裕豐攝)

▲「主婦之店」6個單位只有角間租給手機行,其他5間全都空租。(圖/記者林裕豐攝)

從2004年到2022年,東區的店面從一店難求,租金飆漲,店面轉手快速到現在空置率變高,租金腰斬,劉媽媽確實是當代傳奇人物,雖然口袋夠深,但是面對東區景氣的翻轉,熟識劉媽媽的朋友透露,「她也不容易,幸好當初很多店面拿的金額不高,現在房價往下,幸好沒有碰到成本價,還是撐得住。」

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出,傳統的包租公、包租婆房市進場成本、持有成本節節升高,而且租金漲幅牛步化,置產客的吸引力仍以增值價差為主。

店面投資客除了要面對低租金投報率的陶戰之外,還有因為疫情、消費習慣、商圈移轉等改變,衍生的降租、高空置率的雙面夾殺,使收益價格大跌,而且房地合一的實價課稅之後,節稅空間更小,因此成為四面楚歌的產品。

早期投資者尚可以較低的成本、早期的回收來彌補市場逆風,但晚進場且鎖定高價金店面的投資客,恐怕只能賭口袋深度。

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關鍵字:劉媽媽東區店面空租租金

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