20年VS.30年房貸負擔怎麼看 估價師揭「貸款負擔率」正確算法

▲▼南區房市鳥瞰 。(圖/記者陳筱惠攝)

▲以台中大樓中位數房價為例,20與30年期貸款的房貸負擔率相差11.5%。(圖/記者陳筱惠攝)

記者陳筱惠/台中報導

內政部日前發布第一季全國房價負擔能力指標,首季的全國房貸負擔率為38.35%,比上季增加0.52%,比去年同季增加1.81%。估價師痛批,內政部公布的數據與現實發生背離,以台中大樓中位數房價為例,20與30年期貸款的房貸負擔率,就相差11.5%。

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根據台中2020年住宅大樓中位數房價960萬元來計算,以相同的貸款成數7成與利率1.601%條件,採取本利均等攤還,分別以20年與30年期房貸,計算每月貸款負擔率發現,多貸款10年,每月的房貸減少9200元、但貸款期間所支付出去的總利息,卻相對增加61萬元。

▲▼             。(圖/記者陳筱惠攝)

▲以台中大樓中位數房價為例,20與30年期貸款的房貸試算。(圖/翻攝自正心不動產估價師聯合事務所)

20年期:960萬元貸款成數為7成,為672萬元,每月攤還額為約3.27萬元,再除以家戶每月可支配所得8萬元,可得出每月貸款負擔率為40.88%。

30年期:960萬元貸款成數為7成,為672萬元,每月攤還額為約2.35萬元,再除以家戶每月可支配所得8萬元,可得出每月貸款負擔率為29.38%。

不同的年限,貸款負擔率相差10%。正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示, 將上述試算結果比對房價負擔等級表後可得知,若以20年貸款年數計,房貸負擔能力偏低;但若是將貸款年數延長至30年期,貸款負擔率則可降至29.38%,才符合可合理負擔區間。

▲▼             。(圖/記者陳筱惠攝)

▲房貸負擔率表格。(圖/翻攝自正心不動產估價師聯合事務所)

由此可見,房貸以30年期設定,較貼近購屋民眾的實際負擔能力,但貸款期間所支付出去的總利息,卻相對增加61萬元。

陳孟筠認為,目前政府對於貸款負擔率的計算是以20年期為基準,然而依內政部公告資料指出,台灣已連續26季全國房貸平均年限超過20年,突顯出房貸負擔率早期的計算基礎已不符合市場常態。

大家房屋企研室副理郎美囡指出,購屋族不僅單純計算購屋還款金額差別,還有包括管理費、房屋稅、地價稅等持有房屋成本,尤其屋齡較新的大樓產品,房屋評定現值高、房屋稅成本高,在低利時代過去、升息循環啟動下,建議仍須審慎評估自身的財務能力,避免過度槓桿操作。

▲▼北屯房市鳥瞰 。(圖/記者陳筱惠攝)

▲屋齡較新的大樓產品,房屋評定現值高、房屋稅成本高,購屋族得留意持有成本。(圖/記者陳筱惠攝)

陳孟筠認為,若再將所得增長速度慢、房價飆漲速度快兩者間不對等的情形納入考量,目前20年貸款已與現實發生背離,政策面的推行如慮要取消房貸寬限期以及限縮貸款年限,不應跟民眾的根本需求脫鉤,讓房市硬著陸不是一個好的選擇。

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關鍵字:房價房貸貸款年限還款金額中位數房價估價師大家房屋持有成本房貸負擔率

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