▲北投小宅案「天綺」為建商自己持有改建的危老案，基地面積較為狹小。（圖／記者賴志昶攝）
記者賴志昶／台北報導
在北市通過首宗危老重建案滿4年之際，《東森新媒體ETtoday》盤點危老案中基地面積小於45坪的案件，發現其中僅7件有取得建照。專家剖析，小坪數危老案所有權單純，較容易通過，不過後續要開工才是一大難題，因為成本高出1倍以上根本「沒人想做」。
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根據北市府建管處資料，截至6月底為止共有683件推過危老案，僅有37件為基地面積小於45坪的小基地案。其中，只有7件有取得建照，並僅有2案為登記於《591新建案》上的對外銷售建案。
為何小坪數案僅占危老案少數呢？事實上，此種案子光是送件就遇到不少難題，北投小坪數危老案「天綺」李姓銷售人員提到，在2年多前他們送件時，市府建管、地政機關「也是第一次遇到這種案件」。
為了精準計算容積獎勵等面積，他們甚至跑去資料庫找來40、50年前原建築物的原始建照文本，且前前後後花了2年時間才跑完流程。
▼北市屋況普遍老舊，不少老公寓即需改建。（示意圖／記者賴志昶攝）
品嘉建設董事長胡偉良指出，在現今缺工缺料等衝擊下，小坪數危老案僅是過渡時期的產物，其中取得建照並開工者，更是少之又少。因為，通過危老是一回事，後續要找廠商、工班等，才是一大難題。
他解釋，對營造廠商而言，付出一樣工班，在大基地工地能獲較多工資，也較有效率，因此小案若要發包勢必得要更提高工資。此外，小基地由於無法以量制價，原物料成本與一般案件高出1倍以上，發包難度大增許多。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提到，此類案件由於坪數太小，每坪均攤成本過高，若以近期營建成本大漲來說，一般建地約漲15％的話，此類案件約漲4、5成，因此此種案件對開發商可說是無利可圖，且設計與規劃難度大增。
▼北市屋況普遍老舊，不少老公寓即需改建。（示意圖／記者賴志昶攝）
「沒有人希望做小面積危老。」胡偉良強調，不管是對業者、政府甚至地主而言，大家都希望能有大面積的都更，因為如此街廓不僅較為完整，開發後利潤也較大，因此此種小坪數案件未來隨著危老走入歷史而消失。
至於此種小基地建案是否成為「爛尾樓」機會大增？曾敬德認為，此類型案子成本雖高出許多，不過由於坪數小，整體造價相對較低，且本身業者就大多了解其開發難度，或是地主為自用而不惜成本堅持開發，因此反而中途而廢的情況會較少。
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