▲專家提醒，賣屋最大筆的成本就是土增稅，妥善運用3種自用優惠稅率便能省下許多稅金。（圖／Pixabay）
圖文／CTWANT
房市進入高原盤整期，近來有不少人選擇賣屋、獲利了結。信義房屋自製Podcast節目《房屋聽信義》中請來資深專家提醒，賣屋所衍生的稅金可不少，屋主不妨先思考節稅規劃，以最大筆的土地增值稅來說，光是自用優惠稅率就有「一生一次」、「一生一屋」、「重購退稅」這3大類，妥善運用便能省下許多稅金。
受疫情再起、台海動盪、升息壓力大等因素衝擊，近日房市呈現震盪格局，不少屋主考慮賣屋，希望能獲利了結出場。擁有40年房仲豐富經驗的信義房屋天母店經理邱創顯，於《房屋聽信義》談「這些賣屋成本你算進去了嗎？土地增值稅大解析」教屋主省稅。
邱創顯說，在評估賣屋成本時，較大筆的有2類，第一是土地增值稅，第二則是財產交易所得稅或房地合一稅，如果賣方取得不動產的時間點在2016年以後，就是繳納房地合一稅，若在2016年前，則是繳財產交易所得稅。
其中，土增稅的概念是「漲價歸公」，是以現在的土地公告現值，減掉當初買進時的公告現值，再將兩者差額乘以稅率，計算公式複雜，還有一些優惠稅率，常讓賣方頗為困惑。
邱創顯指出，土增稅的自用優惠稅率有3種，第一種是「一生一次」，只要房屋的所有權人或配偶、直系親屬，在買賣前登記戶籍在此，而且出售前一年未出租或營業就適用，通常可以省下一半的稅金。
「一生一次」雖然還規定土地面積不能超過300平方公尺、約90坪，但一般物件很難超過這個上限。此方案如同其名，一生只能用一次。
第二種優惠稅率是「一生一屋」，需本人、配偶、未成年子女等都沒有持有其他房屋，在售出物件設籍滿6年，而且出售前5年沒有出租或營業用；雖然「一生一屋」的規定比較嚴格，但沒有限制使用次數，只要設籍滿6年就可再度使用。
第三種則是「重購退稅」，是政府為了鼓勵自住買家換屋所設計而出的。邱創顯舉例，一般人在單身時可能住套房，結為夫妻後住2房，生了一個孩子後需要3房，再生一個小孩變4房，在換屋過程中，就能用「重購退稅」減免土增稅。
當然，使用上有其條件，包含戶籍要設在原本的房屋，而且新購房屋的土地價值要大於原本的房屋等等，邱創顯說，所謂土地價值，就是持分面積乘以公告現值，計算起來較複雜，加上稅額動輒上百萬，建議可至仲介門店委由專家估算。
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