房貸成數不理想? 地政士曝「只有內行人才知道的申貸秘笈」

▲▼房貸,銀行,利率,成數,房貸壽險,地政士。(圖/記者陳建宇攝)

▲申辦房貸是大多民眾買房必經的最後環節。(示意圖/記者陳建宇攝)

記者項瀚/台北報導

申辦房貸是大多民眾買房必經的最後環節,但該如何取得較佳的貸款成數?最新一集《地產詹哥老實說》邀請文鼎地政士聯合事務所所長鄭志驊,他給予2大建議。其中包括,超前部署養成良好的信用習慣,拒當「銀行小白」。

▲點擊收聽Podcast《地產詹哥老實說》,搞懂房屋貸款的眉角。

鄭志驊表示,個人信用是影響房貸成數,甚至銀行是否願意承作的最重要關鍵,占比達6~7成。其次才是房屋的地點、屋況、環境。所以,鄭志驊建議,盡量不要當「銀行小白」,平常應盡量多與熟悉的銀行互動,例如刷信用卡等,讓聯徵紀錄上多些資訊。

▲▼地產詹哥老實說20220906。(圖/記者項瀚攝)

▲鄭志驊說,法律上有重大瑕庛的物件,銀行有可能直接拒絕房貸承作。(圖/翻攝自地產詹哥老實說)

而關於不動產本身,鄭志驊說,法律上有重大瑕庛的物件,例如凶宅、海砂屋、輻射屋等等,銀行有可能直接拒絕房貸承作。另外,需特別注意的是,即使當前房仲的把關日益完善,但仍建議購屋之前,先打聽該物件是否已被銀行列管,「有些房子氯離子雖然超標,但居住上是沒問題的,不過,銀行仍有可能將其列管,拒絕放貸。」

「套房物件銀行放款的條件也會比較差。」鄭志驊表示,正常情況下,軍公教人員、500強企業員工、三師等族群,可貸到8.5成。一般首購族也可達8成水準;但若是購買套房產品,可能就會剩下7成,非市中心的區域甚至恐只有5~6成。

鄭志驊說,有些銀行推出超過8成的成數優惠,其中也暗藏玄機。舉例來說,8成的範圍屬於一般1.8~2%利率,而另外的0.5~1成則是透過「金融性商品」來包裝,譬如說裝潢金、信貸,或搭配購買保險等等,利率上看5%都有可能。

▲▼臺灣銀行,金融,財經,投資,買賣,金融交易,台幣,存款,銀行業務,匯款,貸款。(圖/記者周宸亘攝)

▲銀行那麼多家,到底該如何選擇?(示意圖/記者周宸亘攝)

話落到此,主持人詹哥提問:「銀行那麼多家,到底該如何選擇?」鄭志驊建議:「可以透過值得信賴的地政士業者,畢竟他們經常與銀行配合,能替客戶爭取到較高的成數,也能快速地篩選出客戶適合的銀行。」

總結來說,若想取得較高的房貸成數,鄭志驊建議2大招。首先是超前部署培養起良好的信用習慣。再者是找尋專業的代書協助,同時也能大大漸少糾紛的可能。

最後,若簽約後才發現貸款成數不符預期,還有退路嗎?鄭志驊提醒,簽約前若有相關疑慮,可以要求在合約中加上附加條件。也就是說,「若貸款不到一定金額,就無條件解除契約」,不過該條款需基於雙方合意的基礎上,方能生效。

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關鍵字:地產詹哥老實說地政士房貸成數銀行利率信用聯徵紀錄貸款信貸買房

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