解惑大直最巨爭議怎麼來! 內行指路3區段買高CP值屋

▲▼大直。(圖/記者項瀚攝)

▲東龍不動產專任約經理陳泰源一一解析,網友對大直的3個疑問。(圖/記者項瀚攝)

記者項瀚/台北報導

盤點網友對大直的3個疑問,包括:大彎北段爭議究竟在吵什麼?小資族有機會入主大直門牌嗎?為什麼老是有整棟出售的個案?最新一集《地產詹哥老實說》邀請東龍不動產專任約經理陳泰源一一解析。

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陳泰源表示,大彎北段違規住宅爭議是歷史共業,在1990年代,政府希望把大直打造成第二個信義計畫區,因此將40公頃的大彎北段定為商業區與娛樂區,並不可作為住宅使用。

▲▼陳泰源(圖/記者項瀚攝)

▲陳泰源表示,大彎北段違規住宅爭議要追溯至1990年代。(圖/翻攝自《地產詹哥老實說》)

不過,由於該區為填河造陸,具有一定的土壤液化風險。加上鄰近松山機場,有建築高度限制,容積率普遍僅200%,比住三還低,開發難處逐漸浮現。之後,建商為更有效地運用土地,便開始興建所謂的商業住宅。

陳泰源說,北市9成以上的商業區都能合法作為住商混合宅,因此當時購買大彎北段的消費者,很多其實屬於誤買,不是貪小便宜。

至於目前的價格行情,陳泰源指出,大彎北段區域近年來陸續有新商場落成作為支撐,價格不因違規使用爭議而低迷,反而出現不少社區創新高價,目前靠近捷運站的每坪已經破百萬元,遠一點的也至少有80~90萬元行情。

▲▼大直。(圖/記者項瀚攝)

▲大彎北段房價不因違規使用爭議而低迷,反而出現社區創新高價。(圖/記者項瀚攝)

接著,談到合法化的議題。陳泰源說,大彎北段違規住宅的抗性包括,沒辦法設籍、也無法適用重購退稅。此外,持有成本的房屋稅,較一般住宅高出2~3倍,地價稅也高出5倍之多,因此仍有不少屋主因為口袋夠深,希望擺到合法化的那天出售。

話落到此,主持人詹哥詢問:「那小資族有機會入主大直嗎?」陳泰源回應,基本上有軍宅國宅、老舊公寓、套房小宅3個選擇。

首先,通北街的「圓山新城」和「力行新城」屬於通北街一帶的軍宅,部分戶別每坪僅在4字頭。另外,樂群二路的「基河國宅二期」正對大直精華地段,3房物件大約3000萬元,價格稍高一些。

再來是大直街的公寓產品,2~3房總價約2000萬元,且由於鄰近實踐大學,因此商圈機能豐沛。不過,抗性就是環境會稍顯髒亂,部分建物也可能因為屋齡老舊,而有傾斜的疑慮,陳泰源說:「該區的買盤多元,包括收租投資客、為了學區設籍、或是建商看準重建,提前卡位。」

▲▼大直水岸豪宅「忠泰風格」。(圖/記者黃靖惠攝)

▲實踐大學、捷運大直站一帶,2~3房的公寓總價約2000萬元。(圖/ET資料照)

而關於電梯套房小宅,陳泰源表示,大直地區最推薦的就是明水路「皇普河畔」,是合法挑高的小宅產品,坪效空間佳,不過價格不菲,每坪已來到90~100萬元。

最後,主持人詹哥問道:「為什麼大直常常有整棟要出售的物件?」陳泰源指出,由於大直的大基地不多,許多建案都不超過300坪、甚至不到100坪,如果一戶一戶賣,公設比會相當高,拿來當作透天或招待所出售,可能較有市場,強調整棟出售不代表建商出了什麼問題,反而是顯現出對產品價格的堅持。

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