解惑大直最巨爭議怎麼來! 內行指路3區段買高CP值屋

▲▼大直。(圖/記者項瀚攝)

▲東龍不動產專任約經理陳泰源一一解析,網友對大直的3個疑問。(圖/記者項瀚攝)

記者項瀚/台北報導

盤點網友對大直的3個疑問,包括:大彎北段爭議究竟在吵什麼?小資族有機會入主大直門牌嗎?為什麼老是有整棟出售的個案?最新一集《地產詹哥老實說》邀請東龍不動產專任約經理陳泰源一一解析。

▲點擊收聽Podcast《地產詹哥老實說》,搞懂大直最巨爭議。

陳泰源表示,大彎北段違規住宅爭議是歷史共業,在1990年代,政府希望把大直打造成第二個信義計畫區,因此將40公頃的大彎北段定為商業區與娛樂區,並不可作為住宅使用。

▲▼陳泰源(圖/記者項瀚攝)

▲陳泰源表示,大彎北段違規住宅爭議要追溯至1990年代。(圖/翻攝自《地產詹哥老實說》)

不過,由於該區為填河造陸,具有一定的土壤液化風險。加上鄰近松山機場,有建築高度限制,容積率普遍僅200%,比住三還低,開發難處逐漸浮現。之後,建商為更有效地運用土地,便開始興建所謂的商業住宅。

陳泰源說,北市9成以上的商業區都能合法作為住商混合宅,因此當時購買大彎北段的消費者,很多其實屬於誤買,不是貪小便宜。

至於目前的價格行情,陳泰源指出,大彎北段區域近年來陸續有新商場落成作為支撐,價格不因違規使用爭議而低迷,反而出現不少社區創新高價,目前靠近捷運站的每坪已經破百萬元,遠一點的也至少有80~90萬元行情。

▲▼大直。(圖/記者項瀚攝)

▲大彎北段房價不因違規使用爭議而低迷,反而出現社區創新高價。(圖/記者項瀚攝)

接著,談到合法化的議題。陳泰源說,大彎北段違規住宅的抗性包括,沒辦法設籍、也無法適用重購退稅。此外,持有成本的房屋稅,較一般住宅高出2~3倍,地價稅也高出5倍之多,因此仍有不少屋主因為口袋夠深,希望擺到合法化的那天出售。

話落到此,主持人詹哥詢問:「那小資族有機會入主大直嗎?」陳泰源回應,基本上有軍宅國宅、老舊公寓、套房小宅3個選擇。

首先,通北街的「圓山新城」和「力行新城」屬於通北街一帶的軍宅,部分戶別每坪僅在4字頭。另外,樂群二路的「基河國宅二期」正對大直精華地段,3房物件大約3000萬元,價格稍高一些。

再來是大直街的公寓產品,2~3房總價約2000萬元,且由於鄰近實踐大學,因此商圈機能豐沛。不過,抗性就是環境會稍顯髒亂,部分建物也可能因為屋齡老舊,而有傾斜的疑慮,陳泰源說:「該區的買盤多元,包括收租投資客、為了學區設籍、或是建商看準重建,提前卡位。」

▲▼大直水岸豪宅「忠泰風格」。(圖/記者黃靖惠攝)

▲實踐大學、捷運大直站一帶,2~3房的公寓總價約2000萬元。(圖/ET資料照)

而關於電梯套房小宅,陳泰源表示,大直地區最推薦的就是明水路「皇普河畔」,是合法挑高的小宅產品,坪效空間佳,不過價格不菲,每坪已來到90~100萬元。

最後,主持人詹哥問道:「為什麼大直常常有整棟要出售的物件?」陳泰源指出,由於大直的大基地不多,許多建案都不超過300坪、甚至不到100坪,如果一戶一戶賣,公設比會相當高,拿來當作透天或招待所出售,可能較有市場,強調整棟出售不代表建商出了什麼問題,反而是顯現出對產品價格的堅持。

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關鍵字:地產詹哥老實說陳泰源大直違規住宅填河造陸大彎北段土壤液化圓山新城力行新城基河國宅

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