▲每逢選舉，都更政策便成為上得了檯面的大菜之一。（示意圖／記者項瀚攝）
文／《全球居不動產情報室》 總監陳炳辰
每逢選舉，都更政策便成為上得了檯面的大菜之一。而從建商、地主、政府3方的角力關係來看，若透過「調整公辦都更同意戶數」以及「提高特定住宅的容積獎勵」，確實可能較容易達到3贏局面。
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台灣老舊建築多，都更能在市容與居住安全方面最直接的改善，尤其在台北市多可見已屆高齡、需重建的集合住宅，與寸土寸金的首都黃金屋景象大相徑庭。至於其他縣市，還有老舊大樓直到發生大火憾事，才因明顯危害公共安全遂強制拆遷的狀況。
每逢選舉，都更政策便成為上得了檯面的大菜之一，近期甫落幕的縣市長選舉也不例外，提出的方向比方說調整公辦都更同意戶數比例，或是提高海砂屋、耐震不足一類住宅的容積獎勵等。
事實上，政府、建商、地主三方在都更結果上各取所需，但都期望降低都更過程中產生的成本與風險。
▲政府、建商、地主三方在都更結果上各取所需。（示意圖／記者李毓康攝）
建商首要考量，牽涉利潤的容積獎勵的多寡、影響時間成本的整合困難度高低。政府則思考地方財政實力允許投入的資金，與介入尺度的拿捏，是否能展現政績，又不淪為輿論話柄。至於地主，當然是對己身未來資產增值性的算計，也涉及對建商的信任度。
但在各方角力賽的拉扯下，權衡失準就常演變成都更延宕。以此檢視「調整公辦都更同意戶數」以及「提高特定住宅的容積獎勵」2重點，確實都能降低重建難度，又可推升未來獲利空間，達成3贏局面。
但話說回來，選前政見的落實不比想像容易。舉例來說，公辦都更下修75%的同意比例，首先有「意向書」是否具備法律效益的爭議。另一方面，當前的都更即便達一定門檻比例就可執行，但實際上都不願意走到強拆不同意戶一途，因此若為較複雜的案件依舊是持續協商，沒有更多配套有淪口號之嫌，後續得再觀察。
▲全球居不動產情報室總監陳炳辰。（圖／全球居提供）
►陳炳辰小檔案
現職：全球居不動產情報室總監
經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
學歷：台北大學社會學研究所
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