黃舒衛/炒房打住沒打商 建商錢進辦公市場4大挑戰

▲▼台北市房產配圖,台北市,房地產,遠雄金融中心,信義誠品店。(圖/記者邱顯燁攝)

▲首善之區的台北市建照核發面積佔北市全產品建造核發面積的56.8%,一舉突破過去20%的水準,示意圖。(圖/記者邱顯燁攝)

文/高力國際業主代表服務部董事黃舒衛

目前房市價量修正的趨勢自不待言!但更值得關注的是不動產開發的長鞭效應所帶來的後遺症,意即之前低利、資金潮帶動的強烈買房抗通膨需求,擴大驅動了建商搶地、補庫存,進而創造連續3年土地交易超過3000億的史詩級紀錄,但是庫存巨大、銷售萎縮,頭已經洗一半的建商該怎麼因應局勢的變化,降低投資風險、取得預期收益,將是市場一大挑戰。

《地產詹哥老實說》EP135/房產記者老實說!回顧2022年10大新聞 鬼樓、投資客幕後祕辛曝光

《平均地權條例》修正案三讀過關,讓這波打炒房政策步上高峰,但從政策宣示、法案研議、修正案通過到子法上路,再加上外部經濟環境驟變,市況發展其實早已超脫當初2年前的社會情境。

從內政部統計的建築物建照核發變化來看,推估全年核發總樓地板面積將超過462萬坪,是1994年、28年以來新高,因此開發成本、銷售去化壓力仍大,但在2020年央行展開新一輪限貸令,而後尚有金管會上調5類不動產貸款風險權數、《平均地權條例》修正等種種針對住宅市場的管制措施出籠,對這股史上最大的資金潮產生移轉的推力。

▲▼台北市房產配圖,台北市,房地產,臺北南山廣場,微風南山,南山人壽。(圖/記者邱顯燁攝)

▲未來3年之後將出現超量供給的直覺性投資後果,北中南會出現截然不同的調適局面,示意圖。(圖/記者邱顯燁攝)

投資潮轉去哪裡?商用不動產市場或許有答案。辦公、服務類2016年只有146萬平方公尺的建照核發量,佔全體市場不過5.6%,但去年已經暴增到514萬平方公尺,不只遠超過10年平均值的207億元,更較2016年增加252%,佔整體市場比重也來到11%。

其中,首善之區的台北市建照核發面積佔北市全產品建造核發面積的56.8%,一舉突破過去20%的水準,商辦投資蓋過住宅,投資偏食的現象相當嚴重。

未來商辦市場面臨的壓力雖然不及住宅的全面性,但有4大挑戰值得探討。

首先、區域供需調整需要大數據驅動。未來3年之後將出現超量供給的直覺性投資後果,北中南會出現截然不同的調適局面。北部會從需求推動轉為供給拉動,超高成本、超額供給最後則產生汰弱留強、喜新厭舊的個別表現局面。

其次、開發者角色調整的陣痛。以往中南部商辦多為建商賣斷的市場,但現在跨國公司、企業總部、靈活辦公室等新需求降臨,急迫需要有能力協助創造營運價值的專業或組織作為前期或中長期的策略夥伴。

▲▼台中朝富路周邊商辦。(圖/記者陳筱惠攝)

▲商辦市場雖然出現短期投資熱潮,但資金潮退去之後,雞犬升天、市場連動、低價補漲的機會越來越少,示意圖。(圖/記者陳筱惠攝)

第三、開展面對世界新局的規劃、規格。尤其在供過於求或是新舊更迭的白熱化競爭市場,建商對投資前期的產品定位、建築規劃、物業管理、招商策略都需要更細密、專業的顧問服務。

最後、產品不同,行銷策略也不同。過往建商、代銷是B2C的事業,但轉進商辦市場卻是B2B的新領域,不但客戶結構、需求不同,連通路、銷售工具、價格策略、價值訴求都不同,立地條件、產品門面、空間效用、設備等級、管理服務、能源費用才是決定價格的關鍵。

▲▼ 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛            。(圖/黃舒衛提供)

▲高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為當資金潮轉向商用不動產,開發商將面臨4大挑戰。(圖/黃舒衛提供)

商辦市場雖然出現短期投資熱潮,但資金潮退去之後,雞犬升天、市場連動、低價補漲的機會越來越少,而空置、議價空間越來越大,開發商要記取或學習過去商辦投資的風險及教訓,導入專業規劃及營銷,才能避免陷入住、商雙輸的困局。

《地產詹哥老實說》EP135/房產記者老實說!回顧2022年10大新聞 鬼樓、投資客幕後祕辛曝光

►黃舒衛小檔案

學歷:政治大學地政系碩士
經歷:國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
現職:高力國際業主代表服務部董事

關鍵字:建商打炒房平均地權條例辦公室商用不動產挑戰開發商資金高力國際

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

1級節能冰箱真的省電?他見每月耗電「22變44度」傻了 關鍵曝

今年開跑的「住宅家電汰舊換新節能補助」,民眾若把家中10年以上老舊冷氣機或冰箱汰換為1級能效產品,每台補助3000元,經濟部能源局估計,節電率分別可達52%及67%,直接減少一半以上冷氣及冰箱用電,幫助民眾節省電費。就有網友發起討論,換1級節能冰箱是否真的能省電?引發話題。

3小時前

租屋妹收「電費單1488元」傻眼:已經很克制!內行揪出吃電怪獸

不少租屋族怕電費爆掉,用電都小心翼翼,一名住在台南的女網友表示,租屋處是獨立電表,一度電4塊,自從看到7、8月夏季電費1916元之後嚇到,之後都很省電,為了省電冷氣只定1小時,除了吹風機之外,也沒有其他高效能的電器用品,結果9、10月的電費仍要1488元,讓她很崩潰。

4小時前

每月3萬孝親費!不給被情勒...下秒「1句」反遭砲轟:有種出去住

一位網友在社交媒體平台上抱怨表示,家人總是喜歡詢問自己的薪水,並要求每月給予高額的孝親費,否則就言語情緒勒索,令他不堪其擾,於是上網求助網友該如何是好。

4小時前

台中國賓房東漏口風 影城今年將復業

總太地產(3056)今(23)日攜手東海大學建築系進行的產學合作計畫,揭開位於水湳「AISA1永續中心」外的4座大型戶外裝置,更以建築材質、空間等互動於小麥田中,在超Chill風格下也無意間揭露,台中國賓影城今年即將復業的訊息。

5小時前

【廣編】2022年人氣豪宅 法人企業青睞超熱賣

依據內政部實價登錄資訊,觀察2022年單價200萬元以上超豪宅交易總計有33筆,其中交易筆數「潤泰敦峰」併列前茅。潤泰敦峰短短兩年多賣了近60戶,每戶總價約在1.5至3.5億之間,最高成交單價接近240萬元,成為去年台北市最熱賣超豪宅之一。

5小時前

央行連5升! 千萬房貸族30年要多繳132萬

連5升!央行今(23)日宣布升息半碼,從去年3月至今共升3碼、0.75%。以1000萬元房貸、20年期本息均攤試算,每月利息增加3500元,一整年利息支出多4.2萬元,20年要多繳84萬元,若貸30年利息總支出更高達132萬元。

5小時前

準備要同居!男友求「分房睡」讓她超困惑 全場力挺:久了就知道

情侶如果想同居應該怎麼睡?一名女網友表示,最近和男友因為同居後是否要分房睡,吵了好幾天的架,但吵到最後仍沒有結論,所以PO文想參考眾人的意見。不少人看到後紛紛贊同「分房睡」更好,認為這樣才有彼此的空間,也有人建議,雙方可以協議分房睡的時間,這樣彼此都能夠滿意。

5小時前

屋主住得很開心 親友進屋「1舉動」惹怒全場:在那叫什麼

如果真的有這種親友,絕對讓人超傻眼!一位網友在PTT表示,他遇過買房的人明明自住得很開心,但親友一進到房子就狂批不已,對各種裝潢指指點點,還直呼浪費錢,便好奇發問,「有遇過屋主住得很滿意,但客人卻一直嫌的嗎?」話題引發議論。

5小時前

同區對比數據曝光! 台中建案營建成本飆破21萬

台灣房價狂飆,即便去年交易量能急凍,價格仍未見到明顯修正,不少建商把「工料雙漲」掛在嘴邊,也不少民眾認為是漲價藉口,但實際觀察營造工程物價指數,這2年確實漲勢凌厲,而近期要開工的個案,更是1坪成本來到21.3萬元。

7小時前

知名飯店咖啡店也是「不義遺址」?文化部:不會粗暴設地標紀念

為推動轉型正義,文化部盤點「不義遺址」並持續審定,今(23)日有立委提出,不義遺址的認定必須跟周邊民眾溝通,同時也問如何處理?像是台北知名喜來登飯店也是不義遺址,難道會設立地標來紀念?文化部政務次長王時思回應,不會這麼粗暴處理,會有更好的方式融入當地環境。

7小時前

讀者迴響