郎美囡／降低都會小資族購屋壓力　「使用權住宅」值得期待

▲近期受政策打房、全球升息等因素衝擊，各界預測2023年房市即將下行。（示意圖／記者湯興漢攝）

文／大家房屋企畫研究室總監郎美囡

日前，傳出內政部與財政部國產署研議在雙北推出「使用權住宅」，使用年限超過20年，藉此降低都會小資族的購屋壓力，且牽制房價上揚，因此許多人好奇使用權住宅是甚麼？跟一般住宅、地上權住宅又差在哪裡？

一般購屋，實際上在買兩種東西，一種是建物、一種是土地，建物跟土地是分開的，購屋人完成交易，並於地政機關登記所有權後，會分別得到建物及土地兩種所有權狀，這是一般最常見、也是主要的購屋型態。

而「地上權住宅」是指購屋人可擁有建物的所有權，但土地是使用權而非所有權，必須定期繳付地租，也因為少了土地所有權，總價低於一般房屋，根據過往地上權住宅的新案價格，大約是該區域一般住宅的6～7折。

地上權住宅雖有建物所有權，但土地使用權有年限，且地租大部分設定為公告地價的3～5％，與自用住宅地價稅率2‰有非常大的差距，當公告地價調漲時地租壓力增加，更何況承購地上權住宅貸款條件普遍不佳，故地上權住宅很難順利轉售，多年來住宅市場推廣並不順利，政府標售地上權也以商用地段為佳。

至於這次被提出來的「使用權住宅」，建物跟土地都只有使用權，價格理應比地上權住宅更低，直觀上，使用權住宅的性質比較像年期很長的房屋租賃，目前推行的社會住宅，租賃期限為3年，符合經濟或社會弱勢身分租期可延長為12年，相較之下，使用權住宅至少20年的長年期可提供居住的穩定性，倘若以超長期租賃看待使用權住宅，總價換算為平均月租，若能與社會住宅相當，甚至低於社會住宅，著實有很大的吸引力。

當然，對於使用權住宅還有許多疑問，例如付款方式，據報載內政部高層表示，使用權住宅非出租也非出售，是否如租金按月繳付？或許在政府付費方式的評估項目內，否則，使用權住宅價格再低，亦非小數目，以台北市目前新案價格行情，房價較低的萬華區及文山區約每坪也在70萬元上下，20坪住宅總價約1400萬元，假設使用權住宅價格是一般住宅的3～5折，總價約要420～700萬元，因此分期繳納才能降低付款壓力，此外，使用年限不同及若有到期續住的機制，其價格差異也攸關公平性。

使用權住宅的另一個探討，是聚焦於能否打房，房價上揚幾乎是亙古不變的政策主旋律，使用權住宅的特點是低價、超長使用年限，不過沒有所有權，量體有限也很難撼動土地、建物所有權完整的一般住宅房價，長期而言，假使供給量增加，搭配少子化的社會結構，可先影響性質較相近的租賃市場，然而房價向來不是供給需求哪邊高、哪邊低就能決定，落實居住正義考驗政策的廣度及深度，無論如何，使用權住宅確實值得期待！

▼大家房屋企劃研究室副理郎美囡。（圖／記者陳筱惠攝）