黃舒衛/從美國看台灣 商用市場泡沫化風險啟示錄

▲▼受美國聯準會釋出升息放緩的訊息激勵,美國四大股市勁揚,台股今日同步跟漲開盤即突破15000點大關。(圖/記者湯興漢攝)

▲去年開始的升息循環,不斷的累加的措施,外加國內外經濟景氣走疲,房市已經產生盛極而衰的價量修正現象,示意圖。(圖/記者湯興漢攝)

文/高力國際業主代表服務部董事黃舒衛

自從央行2020年12月啟動4輪房市信用管制措施,再加上隔年實價登錄、房地合一稅2.0上路,以及《平均地權條例》修正案上場,配合去年開始的升息循環,不斷的累加的措施,外加國內外經濟景氣走疲,房市已經產生盛極而衰的價量修正現象。六都前4個月累計交易量年減25%,但從市場銷售數字來看,市場掉進的滑坡比官方想像的深。

《地產詹哥老實說》EP151/升息終點到了嗎? 教你抓出「危機入市VS.避險觀望」好時機

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首當其衝的預售市場,代銷業去年12月的銷售額年減46.7%,今年2月也減少32.1%,但中古屋市場並沒有因為買方移轉而得利,去年12月大跌34.3%,2月也還陷在年減33.9%的險境,光看買賣移轉棟數、房貸餘額變化來判斷市況已成緣木求魚。

住宅市場直直落,就有人開始補腦,膝反射地認為資金、買盤會轉進所謂「打住不打商」的商用市場。然而從市場實際表現來看,今年第1季的商用不動產交易量只剩150億元,年減63.3%,跌落的幅度遠遠超過住宅市場,恐怕是另一個重災區。近期美國財經界開始討論商用不動產的風險,雖然市場結構、產業環境殊異,但營運核心的DNA一樣,值得台灣業者進一步研究。

▲▼  台北市鳥瞰圖        。(圖/記者劉亮亨攝)

▲今年第1季的商用不動產交易量只剩150億元,年減63.3%,跌落的幅度遠遠超過住宅市場,恐怕是另一個重災區 。(圖/記者劉亮亨攝)

目前美國商用地產的危機被凸顯,主要是因為商用地產貸款規模佔銀行5.7兆美元房地產抵押貸款市場中占54%,其中小型貸款機構持有70%的CRE貸款,而1.5兆美元的貸款將在2027年之前到期,更有約2700億美元將在今年到期。

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然而不妙的是疫情期間,就業、工作發展出來的數位轉型及人力需求變形的各類彈性工作新常態,不但讓員工返回辦公室的意願驟減,也大幅降低企業對辦公室的需求,而更嚴峻的是全球利率上揚、資金緊俏、經濟放緩,引發企業裁員、縮減辦公空間租賃成本的壓力。

空置率居高不下、租金收入不如預期,還要同時面對強力升息的打擊,房東、營運商已經面臨生死存亡的挑戰。

最深層的恐懼是來自價格系統的崩解。

商用不動產的價格基礎是來自收益,簡單來說,不動產的租金淨收益除以與貸款成本掛鉤的投資報酬率,決定商用不動的收益價格。眼下,縮水的租金收益除以暴力升息之後的貸款成本,分子、分母反向成長,擴大商用不動產折價的空間,資不抵債的窘境一戳即破。

更糟的是,只要開始降價賣就會引發一連串的系統性風暴。

舉例來說:黑石集團去年 12 月宣布限制 投資人從其 700 億美元的房產投資信託 (BREIT) 基金中撤資、贖回。商用不動產在低利率時代大量投資,卻沒法規避升息循環以及需求低下的考驗,更還有缺乏流動性的先天風險,已成為市場下一顆未爆彈。

▲▼ 黃舒衛

▲高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為,商辦過度投資的疑慮已然發生。(圖/資料照)

反觀台灣的商用不動產建築投資市場,過去10年全台商辦開工的面積年平均面積約47萬坪,但2022年卻出現了107萬坪的歷史天量,年增幅整整多了128%,遠超過住宅的11%、工業倉儲的1%,商辦過度投資的疑慮已然發生。

即便有產業分散、產品升級、建物重建等正面推力,但投資人如果在產品定位、建築設計、設備等級、招商策略、物業管理等環節,未考慮前瞻規劃、精準區隔、價值傳遞、有感維運,則未來面對的去化、債務風險肯定比有居住剛需支撐的住宅投資來得大,供需失衡恐非價格調整能解,無論建商、銀行、投資機構都須審慎評估。

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►黃舒衛小檔案
學歷:政治大學地政系碩士
經歷:國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
現職:高力國際業主代表服務部董事

關鍵字:美國升息商用不動產啟示錄商辦國際房市房地合一稅2.0平均地權條例黃舒衛

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