▲近期中南部有不少私立學校由於少子化等因素而退場。圖為東方設計大學。（圖／記者陳建宇攝）
文／大家房屋企畫研究室總監郎美囡
國中會考剛落幕，今年報考人數再創歷史新低，台灣在90年代每年出生人口超過30萬人，去年全台出生數僅13.9萬人，孩子越來越少，國內就學需求自然減少。近幾年已有7所大專院校、10間私立高中職停辦，學校陸續關閉在預料之內，值得關注的是，這些校園之後的用途。
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由於學校多數位在都會區，甚至許多辦學幾十年的老字號校園就在精華地段，且校地面積通常不小，如今蛋黃區素地取得不易，因此校園能否轉型開發備受矚目。
日前，新美齊公告合建案，其基地是在新店成立半世紀的開明高職，由於該校地部分校地屬私人所有，非學校產權，因此不受「私立高級中等以上學校退場條例」的限制，免除公部門審核的層層關卡，尤其該校鄰近捷運七張站，為新店區機能成熟的精華地帶，校地面積上千坪，極具開發價值。
看準學校的校地大、產權單純，私立幼兒園也成為熱門標的，如台中市的房市交易熱區西屯區、南屯區及北屯區，近幾年陸續有建商與投資人積極買入，光是2021年到2022年兩年間就有9間幼兒園被收購，買方包括在台中常推豪宅的知名建商，幼兒園變身為豪宅的可能性頗高。
儘管這幾年住宅市場的新案供給量大，政府又致力於打擊住宅市場的炒房風氣，住宅有餘屋消化的問題，大批不動產投資轉向商用不動產，不過商用不動產的客群終究比住宅市場小，入手門檻往往比住宅來的高，因此建商鎖定住宅市場仍會是不動產開發的主基調。
校地、校舍為私人所有，合建、改建容易許多，但若登記為學校名下，依據私立高級中等以上學校退場條例，學校法人解散清算後，剩餘財產須歸公，為符合公益目標，可能成為長照機構及社會住宅，解決弱勢族群的居住及養老問題，其中社會住宅數量礙於土地取得困難，數量遲遲無法達標，是以，眾所期待私校退場轉換成社會住宅，讓財力有限的青年族群有理想的居住空間。
私人企業基於商機推住宅建案，公部門基於居住正義也推動住宅方案，然而私校退場條例要經過冗長的行政程序，變更為建地讓一般企業開發更是機會渺茫，也因如此，私人所有校地顯的難得可貴。
現階段大專院校退場潮只是序幕，專家預估未來10年內將有40所以上大專院校停招或停辦，這些龐大的校舍、校地資產何去何從，可能成為投資人鎖定的目標。
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▼大家房屋企劃研究室副理郎美囡。
►郎美囡小檔案
學歷： 國立台北大學不動產與城鄉環境學系
經歷： 信義房屋鑑價部
現職：大家房屋企劃研究室副理
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