郎美囡／「沒有賣不掉的房子？」　投資客搶買凶宅藏心機

▲近期出現房客不滿房東漲租，而引爆氣爆的悲劇事件。（示意圖／記者湯興漢攝）

文／大家房屋企畫研究室總監郎美囡

日前發生一宗房客不滿房東要漲租，威脅房東要讓房屋變凶宅，引爆瓦斯炸屋的社會事件。房客如此出言恐嚇，也是因為國人通念中，房屋內發生重大事故，房價必然大幅下跌，可以達到報復效果。

況且，依照法院對凶宅的判例，大多認為「一日凶宅，終身凶宅」，事故所造成房屋的價值瑕疵難以回復，但事故屋在市場上，未必是燙手山竽。

曾經震驚社會的水泥封屍案，事發地點在屋內，其屬於情節重大之凶宅，不過該戶房屋在8個月後旋即售出，根據實價揭錄資料，成交價相當於當時行情價的5折，真實體現「沒有賣不出的房子，只有賣不出的價格」，由於該戶房屋距離捷運站不遠，有機會出租，若以周邊住宅租金行情打折出租，租金毛報酬率有約3.5~4%，高於一般住宅的投報率。

事故屋的租金毛投報率能比一般住宅高，關鍵在於房價壓得夠低，但租金跟一般住宅的差距不會很大，兇宅的價格大約是正常行情的5~8折，折數多寡會根據事故情節嚴重性，以及房屋本身的條件機能有關，不過租金的單位價格低，通常是行情的7~9折，壓低價格投報率可以拉高，因此有些專職投資客會選擇這種特殊物件。

只要房屋所在地段機能好，坪數是這個區域熱門的大小，租金低於行情多數能順利出租，尤其以位在主力都會區的套房、小坪數房屋，最受投資客青睞。

除了出租，凶宅也有重生的可能，譬如獨棟透天，通常產權單純，沒有上下樓層的問題，可單獨拆除重建，若事故屋拆除，原本建物的建號也不存在，事故屋從而消失，新蓋的房子沒有凶宅的問題。

甚至有買方購入後將建物及門牌做分割，原本的房屋分成兩戶，如此一來原本的建號及門牌也不同，再將分割的兩戶房屋轉賣，用原先的門牌地址很難查證過去的事故。

不過，凶宅看似有利可圖，但銀行通常不願承作凶宅貸款，可提供貸款的，貸款成數跟利率條件可能也不理想，看好凶宅低價，卻也需要備有充足現金，如今房價高掛，低價物件確實有吸引力，但特殊物件入手眉眉角角多，相關事宜、日後問題都應先思考清楚，以免賠了夫人又折兵。

▼大家房屋企劃研究室總監郎美囡。