何世昌/已購戶賠15%「也未必能解約」 兩岸預售機制大不同

▲上海樓房。(圖/CFP)

▲兩岸預售屋機制差很大。(上海示意圖/CFP)

文/馨傳不動產智庫執行長何世昌

兩岸預售屋機制差很大,國內若遇到爛尾,最多損失20~30%,而興建期間解約最高代價就是賠15%。然而,中國通常在簽約後3個月內要辦妥貸款,不幸遇爛尾將承受100%損失,另外除非遇到特定情況,不然也無法退戶,但可與建商協商,或自行轉售。

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國內購買預售屋要繳「訂、簽、開」,約為成交總價10~15%,工程款也大約是10~15%,等到領到使照,交屋時才會進到貸款階段,因此假如建商爛尾、落跑,消費者頂多只損失20~30%。而若興建期間想解約,最高會被沒收15%,另外7月1日平均地權上路後,也不得轉售。

在中國的預售機制中,除非符合開發商延期交屋、房屋買賣合約訂立後,開發商業將該屋賣給第三人、開發商未告知購屋人將該屋抵押給第三人、面積誤差比絕對值超過3%、無法辦理所有權證、房屋質量不合格等其中1項,不然已購戶是不得主張退屋的,只能選擇轉售,或與建商協商。

此外,中國購買預售屋的民眾,通常在簽約後3個月內要辦妥貸款,並開始繳納「月供」(每月房貸),因此無論辦不辦房貸,如果建案爛尾、或建商落跑,基本上承購戶都將承受成交總價100%的損失。

中國預售屋的承購戶也常被稱為「韭菜」,當建案爛尾、房子無法過戶拿到手,建商倒的爛賬丟給銀行,但銀行損失不大,仍可從韭菜那裡收回足額貸款與利息。

▲▼      預售屋       。(圖/記者張雅雲攝)

▲中國預售屋的承購戶也常被稱為「韭菜」。(示意圖,與本文無關/記者張雅雲攝)

有人會說,那就「斷供」(中斷繳月供,意指違約不付房貸)不就得了,幹嘛當傻子,沒房子還向銀行交銀子?但事實上,斷供的後果頗為嚴重,並不是承購戶天生想當韭菜,而是制度逼迫如此。

一旦民眾「斷供」之後經銀行催繳無果,銀行提出訴訟且判決出爐,法院會把韭菜列入失信名單,成為失信被執行人,將受到高消費限制,且非生活或經營必需的有關消費行為都不能做。

例如:旅遊、度假、買保險、買車、或者子女讀私立學校等通通禁止,此外也要依法向法院申報個人現有財產,若不申報就得四處躲藏以規避追查,等於淪為社會廢人。

此外,失信被執行人的姓名、性別、年齡、身份證號碼等個人資料,通通會被登錄在《中國執行信息公開網》,開放社會大眾查詢。

2018年5月起,中國再對失信人祭出更嚴格的監管,但凡被列為嚴重失信人,將全面禁止搭乘高鐵、飛機、出入境,截至2023年2月,中國累計的失信被執行人數已超過3000多萬人。

▲▼    馨傳不動產智庫執行長何世昌         。(圖/何世昌提供)

▲馨傳不動產智庫執行長何世昌 。(圖/何世昌提供)

何世昌小檔案

學歷:淡江大學中文系、世新大學中文研究所

經歷:中研院士曾永義教授助理、高雄特派記者、《住展雜誌》研發長

現職:馨傳不動產智庫執行長

關鍵字:何世昌解約預售兩岸大陸中國

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