何世昌／已購戶賠15%「也未必能解約」 兩岸預售機制大不同

▲兩岸預售屋機制差很大。（上海示意圖／CFP）

文／馨傳不動產智庫執行長何世昌

兩岸預售屋機制差很大，國內若遇到爛尾，最多損失20～30％，而興建期間解約最高代價就是賠15%。然而，中國通常在簽約後3個月內要辦妥貸款，不幸遇爛尾將承受100%損失，另外除非遇到特定情況，不然也無法退戶，但可與建商協商，或自行轉售。

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國內購買預售屋要繳「訂、簽、開」，約為成交總價10～15％，工程款也大約是10～15％，等到領到使照，交屋時才會進到貸款階段，因此假如建商爛尾、落跑，消費者頂多只損失20～30％。而若興建期間想解約，最高會被沒收15%，另外7月1日平均地權上路後，也不得轉售。

在中國的預售機制中，除非符合開發商延期交屋、房屋買賣合約訂立後，開發商業將該屋賣給第三人、開發商未告知購屋人將該屋抵押給第三人、面積誤差比絕對值超過3%、無法辦理所有權證、房屋質量不合格等其中1項，不然已購戶是不得主張退屋的，只能選擇轉售，或與建商協商。

此外，中國購買預售屋的民眾，通常在簽約後3個月內要辦妥貸款，並開始繳納「月供」（每月房貸），因此無論辦不辦房貸，如果建案爛尾、或建商落跑，基本上承購戶都將承受成交總價100％的損失。

中國預售屋的承購戶也常被稱為「韭菜」，當建案爛尾、房子無法過戶拿到手，建商倒的爛賬丟給銀行，但銀行損失不大，仍可從韭菜那裡收回足額貸款與利息。

▲中國預售屋的承購戶也常被稱為「韭菜」。（示意圖，與本文無關／記者張雅雲攝）

有人會說，那就「斷供」（中斷繳月供，意指違約不付房貸）不就得了，幹嘛當傻子，沒房子還向銀行交銀子？但事實上，斷供的後果頗為嚴重，並不是承購戶天生想當韭菜，而是制度逼迫如此。

一旦民眾「斷供」之後經銀行催繳無果，銀行提出訴訟且判決出爐，法院會把韭菜列入失信名單，成為失信被執行人，將受到高消費限制，且非生活或經營必需的有關消費行為都不能做。

例如：旅遊、度假、買保險、買車、或者子女讀私立學校等通通禁止，此外也要依法向法院申報個人現有財產，若不申報就得四處躲藏以規避追查，等於淪為社會廢人。

此外，失信被執行人的姓名、性別、年齡、身份證號碼等個人資料，通通會被登錄在《中國執行信息公開網》，開放社會大眾查詢。

2018年5月起，中國再對失信人祭出更嚴格的監管，但凡被列為嚴重失信人，將全面禁止搭乘高鐵、飛機、出入境，截至2023年2月，中國累計的失信被執行人數已超過3000多萬人。

▲馨傳不動產智庫執行長何世昌 。（圖／何世昌提供）

何世昌小檔案

學歷：淡江大學中文系、世新大學中文研究所

經歷：中研院士曾永義教授助理、高雄特派記者、《住展雜誌》研發長

現職：馨傳不動產智庫執行長