▲近期一線蛋黃區預售案，實登成交價反應出欲振乏力。（圖／陸敬民提供）
文／《住宅週報》社長陸敬民
從最近的實價登錄有看到一個趨勢，原本被視為一線精華區的預售案，實登成交價卻反應「欲振乏力」，不再一枝獨秀領漲房價，這樣的結果跟某些人預期蛋黃區房價易漲難跌的預測，其實在結果上出現了背離。
反而看到原本6都的市郊蛋白區，從精華區外圍出現補漲的現象，以新竹為例，精華區竹北高鐵特區在去年站上7字頭後，經過14個月時間，並沒有繼續站上、站穩8字頭，房價仍停留在7字頭。
像新竹南寮、竹東，甚至苗栗的竹南、頭份，在最近這1年，從過去的2字頭、3字頭，到現在挑戰4字頭，出現站上又站穩的情形，以上房價皆為實登記載，代表今年蛋黃精華區領漲不再，蛋白區補漲明顯。
為什麼會出現這樣的現象？我認為跟政府的打炒房政策有很大關係，打炒房裡有2個最重要的手段，分別是預售屋限制換約，以及央行第2屋限貸，這個直接大幅度壓抑投資客在預售案的轉移速度，從而讓投資客在精華區追高的情況明顯收斂。
以自住為主的族群，並沒有追高精華區房價的需求，反而務實的轉往蛋白區建案，這也是今年看到蛋白區出現補漲的原因之一。
除了6都蛋白區出現補漲情況外，還要留意非6都的蛋黃區也出現起漲的現象，特別是苗栗、彰化、嘉義這3區，在相對精華的區段，過去1年也有令人無法忽視的房價成長表現。
▲苗栗、彰化、嘉義3區相對精華的區段，過去1年有令人無法忽視的房價成長表現。（圖／記者張雅雲攝）
深究其因，我認為這3個區域分別為其緊鄰直轄市的衛星城鎮，有房價外溢的紅利，加上這3區都不在央行選擇性信用管制的規定範圍，可以吃到外地置產客的人口紅利。
此外，這3個區精華地段的預售案行情，還處於3字頭的低基期，綜合以上原因，我認為，從現在開始到明年，上述3區域預售屋表現值得關注，如果要提早佈局從現在就開始。
最後也要提醒，觀念還停留在傳統精華區房價不敗神話的朋友們，過去3年精華區飆漲幅度遠遠超乎各界預期，有很明顯的「超漲」在裡面。
現在到明年，反而是修正期，精華區新案價格所呈現的現象，就是滯漲到緩漲，光是滯漲(平盤)就要偷笑，因為成長的動能已經外溢到別的區域，不要再迷信一軍蛋黃區，現在進場就抱著長期置產的心態，才是健康的存房觀念。
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長
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