何世昌/老屋地主必收 4種重建模式利弊一次看

▲▼信義區,松隆路,危老。(圖/記者項瀚攝)

▲最常見的老屋重建方式有:建商合建、顧問公司輔導重建、委建、全案管理4種。(示意圖/記者項瀚攝)

文/馨傳不動產智庫執行長何世昌

老屋重建有哪些方式?又該如何選擇?以現行狀況來說,最常見的有建商合建、顧問公司輔導重建、委建、全案管理4種,各有利弊,承受的風險也不同,需謹慎評估自身需求和條件,再來判斷如何抉擇。

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國內老屋重建日趨熱絡,不少屋主滿懷著重建舊換新的美夢,但同時也有部份屋主猶豫不決,不清楚有哪些重建方式、或者該選擇何種方式重建。

以現行狀況來看,較常見的老屋重建有以下4種模式:

一、與建商合建

地主和建商協議價建最大的優點是幾乎不用做事,意見整合、建案規劃與其他行政程序全由建商一手包辦,且在工程興建期間,建商通常會每月給住戶租金補貼,但缺點是住戶分回的坪數通常較少。由於這個方式對地主而言最省事,採用此模式的重建案比重最高。

二、顧問公司輔導重建

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顧問公司會按營造發包總費用、或總量體收取顧問費,並將營造工程發包給營造廠,但顧問公司不會提供租金補貼,且住戶往往需要自己出資、融資,而住戶分回的房屋坪數會比和建商合建來得多。不過,有部份顧問公司為了取信地主,有意無意偽裝成建商,或以假的推案實績來糊弄地主,民眾應仔細分辨清楚。

三、委建

住戶對於重建具有極高共識,可以委託營造廠、或建商來進行重建。如果單純找營造廠,住戶需自己出資或融資,營造廠只負責營造工程,不會分走住戶房子,所以住戶通常可以「1坪換回室內實坪1坪」,另有剩餘的部份出售並結算利潤後再由住戶均分。

▲▼建案,工地,工人,施工。(圖/記者項瀚攝)

▲住戶對於重建具有極高共識,可以直接委託營造廠、或建商來進行重建。(示意圖/記者項瀚攝)

四、全案管理

全案管理也是委建的一種,最大的差異是一條龍服務,從建築規劃到建案銷售全包了。提供全案管理的業者通常取收服務費,服務費高低視重建案量規模而定,大多是總量體的2%~10%之間,費用與顧問公司相似,但服務內容較完整。
全案管理業者往往要求住戶能夠自己整合至100%才願承接,但有時會給予通融,視個案而決定是否介入整合輔導有時也會介入、協助整合。

對住戶來說,顧問公司輔導重建、委建、全案管理3種重建模式,地塰分回的房屋坪數較大,但委建、全案管理通常是要住戶自行整合至百分百同意。另外,與建商合建、顧問公司輔導重建模式則由建商、顧問公司進行意見整合,住戶要做的事比較少、比較輕鬆一些。

當然,這4種重建模式各有利弊,且住戶承擔的風險高低各有不同,地主在重建之前需謹慎評估自身需求和條件,來判斷如何抉擇才是上策。更重要的是,若要與任何業者簽署合約,應花點小錢尋求專業律師協助審閱合約內容,才有效保障自己的權益。

▲▼    馨傳不動產智庫執行長何世昌         。(圖/何世昌提供)

▲ 馨傳不動產智庫執行長何世昌 。(圖/何世昌提供)

何世昌小檔案
學歷:淡江大學中文系、世新大學中文研究所
經歷:中研院士曾永義教授助理、高雄特派記者、《住展雜誌》研發長
現職:馨傳不動產智庫執行長

關鍵字:馨傳不動產何世昌都更危老重建老屋委建全案管理合建建商

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