何世昌／老屋地主必收　4種重建模式利弊一次看

▲最常見的老屋重建方式有：建商合建、顧問公司輔導重建、委建、全案管理4種。（示意圖／記者項瀚攝）

文／馨傳不動產智庫執行長何世昌

老屋重建有哪些方式？又該如何選擇？以現行狀況來說，最常見的有建商合建、顧問公司輔導重建、委建、全案管理4種，各有利弊，承受的風險也不同，需謹慎評估自身需求和條件，再來判斷如何抉擇。

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國內老屋重建日趨熱絡，不少屋主滿懷著重建舊換新的美夢，但同時也有部份屋主猶豫不決，不清楚有哪些重建方式、或者該選擇何種方式重建。

以現行狀況來看，較常見的老屋重建有以下4種模式：

一、與建商合建

地主和建商協議價建最大的優點是幾乎不用做事，意見整合、建案規劃與其他行政程序全由建商一手包辦，且在工程興建期間，建商通常會每月給住戶租金補貼，但缺點是住戶分回的坪數通常較少。由於這個方式對地主而言最省事，採用此模式的重建案比重最高。

二、顧問公司輔導重建

顧問公司會按營造發包總費用、或總量體收取顧問費，並將營造工程發包給營造廠，但顧問公司不會提供租金補貼，且住戶往往需要自己出資、融資，而住戶分回的房屋坪數會比和建商合建來得多。不過，有部份顧問公司為了取信地主，有意無意偽裝成建商，或以假的推案實績來糊弄地主，民眾應仔細分辨清楚。

三、委建

住戶對於重建具有極高共識，可以委託營造廠、或建商來進行重建。如果單純找營造廠，住戶需自己出資或融資，營造廠只負責營造工程，不會分走住戶房子，所以住戶通常可以「1坪換回室內實坪1坪」，另有剩餘的部份出售並結算利潤後再由住戶均分。

▲住戶對於重建具有極高共識，可以直接委託營造廠、或建商來進行重建。（示意圖／記者項瀚攝）

四、全案管理

全案管理也是委建的一種，最大的差異是一條龍服務，從建築規劃到建案銷售全包了。提供全案管理的業者通常取收服務費，服務費高低視重建案量規模而定，大多是總量體的2％～10％之間，費用與顧問公司相似，但服務內容較完整。
全案管理業者往往要求住戶能夠自己整合至100％才願承接，但有時會給予通融，視個案而決定是否介入整合輔導有時也會介入、協助整合。

對住戶來說，顧問公司輔導重建、委建、全案管理3種重建模式，地塰分回的房屋坪數較大，但委建、全案管理通常是要住戶自行整合至百分百同意。另外，與建商合建、顧問公司輔導重建模式則由建商、顧問公司進行意見整合，住戶要做的事比較少、比較輕鬆一些。

當然，這4種重建模式各有利弊，且住戶承擔的風險高低各有不同，地主在重建之前需謹慎評估自身需求和條件，來判斷如何抉擇才是上策。更重要的是，若要與任何業者簽署合約，應花點小錢尋求專業律師協助審閱合約內容，才有效保障自己的權益。