記者賴志昶／台北報導
在政府大力推動之下，不少危老案如雨後春筍產生，但受限於整合不易，不少地主自行重建的個案，成為基地狹小的「鳥籠案」，觀察近期北市府公布的危老核准重建計畫，其中就有2案超迷你危老案出現在中正區，其中一案基地更只有18坪。
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▲中正區信義路二段巷弄，近期出現基地面積僅約18坪的「鳥籠建案」。（圖／記者賴志昶攝）
位於東門市場周邊的信義路二段巷弄，基地面積約18.45坪的中正段二小段土地，在5月申請成功通過危老改建。經查地籍謄本，持有人為來自桃園的自然人，是2年前買賣取得。
中信房屋東門永康加盟店店長陳政燕分析，近期東門市場周邊都更、危老改建頗為盛行，且若為基地完整新案，單價基本站穩150萬元以上，其中也有個案創高價，例如位於金山南路上的「富邦醴仁」，由於有品牌建商加持，新案單價最高衝到180萬元。
不過，若為基地面積較小的案子，建商產品僅能以小宅、套房為主，雖說正對市場口味，但由於基地狹小較難規劃，評估整體個案單價約130萬元上下。
中信房屋東門永康加盟店店長副店長李采璇分析，此案依據容積獎勵來看，可最高蓋到6層樓，「可蓋成瘦瘦高高、或是矮扁形都可，依照未來建築師規劃，其實整體並不算難蓋。」
另外，同位於中正區的「鳥籠建案」還有它，位於中正區廈門街巷弄周邊的河堤段五小段某地號土地，11月時通過危老改建。不過，觀察該土地僅約21.78坪。經查，土地就是該土地建物屋主自用。
▼北市中正區「鳥籠建案」比較。（表／ETtoday整理）
實際走訪上述兩案，都位於小巷弄內，且現況都為2層樓透天。另查2案的地址與土地地號，目前都尚未有建照通過。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，廈門街周邊街廓以中古公寓為主，周邊已屬北市較為蛋白區，新案稀缺，評估危老或都更新案約有每坪8~9字頭的價位。此種超迷你基地應是地主自主重建案，通常是在周邊鄰居無意整合、而自家房屋又有迫切重建需求的情況下，不得已而為之。
品嘉建設、尚禹營造創辦人胡偉良認為，北市目前新案不含土地的營建成本，至少每坪25萬元以上，且缺工議題仍難解，此類小基地新案營建成本恐怕更高，壓低利潤空間，將難以吸引包商進場，最終雖然是「核准歸核准，但能不能開工都是大問題。」
至於此種鳥籠建案如何興建？胡偉良分析，此案基地約18~20坪，又都位於小巷，大型機具進出困難，且緊鄰老舊鄰房，施工不易，整體應僅能設計低樓層、套房且含機械式車位產品。
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