中正區18坪迷你危老案通過 專家一看憂「開工難」

記者賴志昶/台北報導

在政府大力推動之下,不少危老案如雨後春筍產生,但受限於整合不易,不少地主自行重建的個案,成為基地狹小的「鳥籠案」,觀察近期北市府公布的危老核准重建計畫,其中就有2案超迷你危老案出現在中正區,其中一案基地更只有18坪。

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▲▼中正區信義路二段巷弄,近期出現基地面積僅約18坪的「鳥籠建案」。(圖/記者賴志昶攝)

▲中正區信義路二段巷弄,近期出現基地面積僅約18坪的「鳥籠建案」。(圖/記者賴志昶攝)

位於東門市場周邊的信義路二段巷弄,基地面積約18.45坪的中正段二小段土地,在5月申請成功通過危老改建。經查地籍謄本,持有人為來自桃園的自然人,是2年前買賣取得。

中信房屋東門永康加盟店店長陳政燕分析,近期東門市場周邊都更、危老改建頗為盛行,且若為基地完整新案,單價基本站穩150萬元以上,其中也有個案創高價,例如位於金山南路上的「富邦醴仁」,由於有品牌建商加持,新案單價最高衝到180萬元。

不過,若為基地面積較小的案子,建商產品僅能以小宅、套房為主,雖說正對市場口味,但由於基地狹小較難規劃,評估整體個案單價約130萬元上下。

中信房屋東門永康加盟店店長副店長李采璇分析,此案依據容積獎勵來看,可最高蓋到6層樓,「可蓋成瘦瘦高高、或是矮扁形都可,依照未來建築師規劃,其實整體並不算難蓋。」

另外,同位於中正區的「鳥籠建案」還有它,位於中正區廈門街巷弄周邊的河堤段五小段某地號土地,11月時通過危老改建。不過,觀察該土地僅約21.78坪。經查,土地就是該土地建物屋主自用。

▼北市中正區「鳥籠建案」比較。(表/ETtoday整理)

▲▼北市中正區「鳥籠建案」比較。(表/ETtoday整理)

實際走訪上述兩案,都位於小巷弄內,且現況都為2層樓透天。另查2案的地址與土地地號,目前都尚未有建照通過。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,廈門街周邊街廓以中古公寓為主,周邊已屬北市較為蛋白區,新案稀缺,評估危老或都更新案約有每坪8~9字頭的價位。此種超迷你基地應是地主自主重建案,通常是在周邊鄰居無意整合、而自家房屋又有迫切重建需求的情況下,不得已而為之。

品嘉建設、尚禹營造創辦人胡偉良認為,北市目前新案不含土地的營建成本,至少每坪25萬元以上,且缺工議題仍難解,此類小基地新案營建成本恐怕更高,壓低利潤空間,將難以吸引包商進場,最終雖然是「核准歸核准,但能不能開工都是大問題。」

至於此種鳥籠建案如何興建?胡偉良分析,此案基地約18~20坪,又都位於小巷,大型機具進出困難,且緊鄰老舊鄰房,施工不易,整體應僅能設計低樓層、套房且含機械式車位產品。

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