▲內政部以「虛坪改革」為訴求將公設比降低至25％～30％，包含改進停車空間，定義車位為「專有部分」 。（圖／資料照）
文／台灣企業經營協會理事長陳正哲
今年年初內政部以「虛坪改革」為訴求，將公設比降低至25％～30％。並有兩大策略調整，站在房價節節高升的角度，消費者確實對實際居住坪數的要求大於公設多寡的渴望，未來低公設比的新案將會受到重視，但對房價並沒有實質影響。
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「虛坪改革」的兩大策略調整，其一、改進停車空間，定義車位為「專有部分」，並有「獨立產權」(有獨立權狀)。其二、改進容積計算，將「電梯」改放到免計容積，同時增訂管委會空間使用以總容積1%為標準。
虛坪制改革好處是「權狀上實際居住面積，不致被灌水太多」，能如實呈現居住空間大小、車位獨立權狀，無車位者無需負擔車道額外費用。本人認為在停車空間改進，政府立意良善，將車位和車道劃定使用者付費。免去過往將車道算進大公，沒買車位也要均攤的慣例。
▲因虛坪改革降低公設比後，以往建築美學裡的新古典、 Art Deco、現代等各種建築語彙，可能趨於單調。（圖／記者陳筱惠攝）
然而地下室除了免計容積的機電設備、消防設備等，在不少個案可看到公設規劃在地下室：如電影院、KTV、洗車空間、高爾夫練習室、住戶儲物空間等。這些公設劃分的佔比和計算需進一步研議和制定規範，畢竟沒買車位者也會搭電梯到地下室去使用空間，還有停機車車位。
值得思考的是，因虛坪改革降低公設比後，以往建築美學裡的新古典、 Art Deco、現代等各種建築語彙，在少了雨遮、花台、露臺、外觀紋理雕飾，控制在有限公設比範圍內，建築將變得千篇一律且單調。
▲台灣企業經營協會理事長陳正哲認為，虛坪改革能使公設比降低，但並不能促使房價下降。（圖／陳正哲提供）
不過比對房價節節高升，消費者對實際居住坪數的要求大於公設多寡的渴望，消費者若能了解自身需求選擇合適的居住坪數，這與本人從業30餘年強調的「簡單生活，公設剛剛好就好」不謀而合，未來低公設比的新案將會受到重視。
此外，社會對虛坪制改革未來是否造成房價上漲？我看法如下：「物價通膨成本上漲，加上未來課徵碳費、土地取得成本攀升、及免計容積空間不會因降低公設比而縮水，更不會就此樽節工料，這些皆會移轉到產品定價上。」
「所以，虛坪改革能使公設比降低，但並不能促使房價下降。」加上各項重要數據和分析顯示，美國很大機率會在Ｑ３降息，如此房地產在下半年將迎來穩定上漲的走勢，房價下跌的機率更是微乎其微。
最後，本人肯定虛坪改革更加健全不動產登記制度，促使業界進步，也希望政府進一步討論土地標售的次數與面積範圍，特別是市中心蛋黃區公有土地，畢竟土地取得成本高，也是房價上漲的元凶。如能規劃社會住宅或公共設施，將更落實居住正義的理念。
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►陳正哲小檔案
學歷：比利時布魯塞爾自由大學碩士
經歷：東海大學企管系、會計系兼任講師15年、台中縣政府消費爭議調解委員8年、台中市政府都市設計審議委員、中華民國不動產開發公會聯合會理事、大台中不動產開發公會理事長
現職：台灣企業經營協會理事長、聖揚機構總經理
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