爸媽快看！防止小孩敗掉房產 贈與不動產必做1動作

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▲想把房子過給小孩，怎樣最划算？（圖／翻攝自pixabay）

記者項瀚／台北報導

想把房子過給小孩，怎樣最划算？最新一集《地產詹哥老實說》邀請房產擺渡人蔣哥，解析生前贈與、逐年贈與、買賣代替等操作的眉角，此外提醒為了防止小孩拿到房後不理長輩、或擔心被把房子敗掉，可透過信託登記來保障。

▲點擊收聽Podcast《地產詹哥老實說》，搞懂生前贈與的眉角。

蔣哥表示，贈與可分生前贈與、遺贈（贈與人死後贈與），而若該房產是在2016年前取得，直接走遺贈就可以了，還使用生前贈與大概就是幾種狀況：脫產、擔心小孩們的分配比例、長輩需要現金。

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▲蔣哥說，基本上若房產是在2016年前取得，直接走遺贈就可以了，不需生前贈與。（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）

首先脫產，蔣哥說，可能贈與人做生意失敗，執行命令快到了，趁還沒查封前先做買賣脫產。第二，也有些長輩想給男生多一點，因此就先做了生前贈與分配。

第三是，長輩把房子給小孩，但又希望留點現金過生活。蔣哥舉例，一間1200萬元的房子，爸媽用每年贈與免稅上限，給小孩共488萬元當作頭期款，剩下的就由小孩背房貸。

而若是2016年前取得的房產，就可能碰上許多稅務問題，但也不是沒法節稅。蔣哥舉例，一間2000萬元的房子，公告現值500萬元直接贈與，也就是小孩的取得成本是500萬元，假設以2000萬元賣掉的話，就要課房地合一稅，也就是（2000-500萬元）*45%＝700多萬元。

但事實上，可以善用重購退稅，賣掉只後馬上去買一間2001萬元以上的房子，就可以把700多萬元的房地合一稅要回來。

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▲登記信託可對抗第三人債權。（圖／Unsplash）

節目最後談到，不少父母會擔心，房子贈與給小孩後就不理爸媽了，或小孩被詐騙、生意失敗等等，把房子直接敗掉。蔣哥說，這可透過登記信託解決，因為信託可對抗第三人債權。

舉例來說，小孩受贈房產後，開車撞爛別人的法拉利，債權人（保險公司）可能會直接來查封該房產，就算有抵押權設定，也照樣排第二順位查封，而若當初透過登記信託，則可避免房產受到牽連。